الگوی آلمانی برای اجاره مسکن در تهران

موجران آلمانی با دو اهرم انگیزشی، در چارچوب ضوابط مصوب دولت‌های محلی، فرمول نحوه افزایش اجاره‌بها را در قراردادهای خود با مستاجرها اعمال می‌کنند. بازار اجاره در شهرهای بزرگ این کشور توسط یک سپر ضدتورمی تنظیم می‌شود. شکل تنظیم به‌گونه‌ای است که سرمایه‌گذاران ملکی و مالکان چندخانه‌‌ای به اجاره‌داران ۱۰ ساله تبدیل می‌شوند تا هم هزینه‌های بعدی مالکیت، مالیات و تسهیلات خرید برای موجر کاهش یابد و هم کمترین تورم اجاره برای اجاره‌نشین‌ها رقم بخورد.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار اجاره مسکن در آلمان به رغم جهش اخیر قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگ این کشور، نه تنها از پس‌لرزه‌ تورم ملکی در امان مانده که حتی قراردادهای اجاره‌نشینی در آنجا با تامین مشترک منافع و رضایت طرفین معاملات –موجر و مستاجر- منعقد می‌شود. به گزارش «دنیای اقتصاد»، بازار املاک مسکونی در شهرهای پرجمعیت آلمان برای خریداران وضعیتی تقریبا مشابه آنچه طی حداقل یک سال گذشته در تهران و دیگر کلان‌شهرها رخ داد، پیدا کرده است. در برخی مناطق شهری آلمان قیمت آپارتمان‌های معمولی ظرف کمتر از دو سال، بیش از ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است.

متقاضیان خرید مسکن و به خصوص خانه‌اولی‌ها در آلمان با لحاظ میزان افزایش قیمت سایر کالاها و خدمات، این میزان رشد قیمت خانه را «شدید» و «بی‌سابقه» توصیف می‌کنند. این میزان رشد قیمت مسکن در ادامه افزایش مکرر متوسط قیمت‌ها از سال ۲۰۱۳ به بعد، اتفاق افتاده است. در برلین طی سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۱۸ متوسط قیمت مسکن سالانه به‌طور میانگین ۶ تا ۸ درصد افزایش پیدا کرد. امسال نه‌تنها در پایتخت آلمان که در عمده شهرهای بزرگ و پرجمعیت، صعود قیمت آپارتمان‌ها تندتر شد.

جهش قیمت مسکن در آلمان تقاضای اجاره‌نشینی را افزایش داده و صف «ثبت‌نام برای بازدید از آپارتمان‌های آماده اجاره» را در مقایسه با سال‌های قبل طولانی‌تر کرده است. اما همه این شرایط بد برای متقاضیان مسکن هنوز نتوانسته به بازار اجاره‌نشینی سرایت کند طوری که اوضاع برای مستاجرهای قدیمی و تازه‌وارد، به لحاظ اثرپذیری از التهاب قیمت فروش، تغییری پیدا نکرده است. بررسی‌ها درباره علت در امان ماندن بازار اجاره مسکن از شوک‌ قیمتی بازار خرید خانه در آلمان نشان می‌دهد: بازار اجاره‌نشینی در این کشور به یک سپر ضدتورمی حاوی چهار ویژگی مجهز است که فعالیت آن به تنظیم رفتار موجران منجر شده است.

متولی بخش مسکن در کشورمان مدتی است با تعقیب سیاست‌هایی که دولت‌ها در کشورهای مختلف برای تنظیم بازار اجاره در پیش گرفته‌اند، چگونگی جلب رضایت مستاجرها از میزان افزایش اجاره‌بها را جست‌وجو می‌کند.

سال گذشته چند روز مانده به شروع تابستان –فصل اصلی جابه‌جایی مستاجرها- مسوولان بخش مسکن به این جمع‌بندی رسیدند که باید برای افزایش اجاره‌بها در قراردادهای جدید، سقف تعیین شود. اما بلافاصله سیگنال‌های منفی از درون بازار اجاره، مقاومت موجران در پذیرش این پیشنهاد را نشان داد و در نهایت پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی مسکوت ماند.

در حال حاضر نیز مسوولان این بخش یک بار دیگر قصد آزمون «کنترل تورم اجاره» را دارند و برای این منظور طرح «معافیت از پرداخت مالیات اجاره به شرط رعایت سقف مجاز افزایش اجاره‌بها» را برای تصویب و اجرا تدوین کرده‌اند. صرف‌نظر از شواهد محرز بیان‌کننده ناکامی در اجرای این طرح قبل از شروع، تجربه موفق آلمان مشخص می‌کند هر نوع تعیین دامنه مجاز برای افزایش اجاره‌بها بدون فراهم کردن اهرم‌های انگیزشی برای موجران، قابلیت پذیرش در بازار اجاره را ندارد و کارکرد آن به ضد هدف اولیه- خروج موجران از اجاره‌داری و افزایش شدید اجاره‌بها ناشی از کم شدن عرضه واحد اجاره‌ای-تبدیل می‌شود.

گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات سپرضدتورمی فعال در بازار اجاره مسکن آلمان حاکی است: این سپر یک توافق برد-برد برای موجر و مستاجر را رقم می‌زند. در بازار اجاره مسکن بدون این سپر هنگام افزایش تند اجاره بها، طرف بازنده یعنی مستاجرها به اجبار حاضر به پذیرش ارقام پیشنهادی موجران می‌شوند. در این حالت، طرف برنده، به همان نسبت افزایش قیمت مسکن و بدون در نظر گرفتن تورم عمومی، اجاره‌بها را در کوتاه‌مدت افزایش می‌دهد.

در آلمان ترکیبی از «فرمول افزایش اجاره‌بها، سیاست مالیاتی، سیاست تسهیلاتی و ضوابط حقوقی ضامن فرمول» چهار جزء یک سپر ضدتورمی در بازار اجاره مسکن را تشکیل می‌دهند. در این بازار تعریف متفاوتی از «انتخاب» وجود دارد. در برخی بازارهای اجاره مسکن، این مستاجرها هستند که باید نسبت به «انتخاب نهایی» تصمیم بگیرند به این معنا که مستاجر، دغدغه‌ای برای تاییدیه گرفتن از موجر ندارد اما در آلمان، برای هر واحد مسکونی آماده اجاره، یک صف تقاضا وجود دارد که برای سکونت در آن واحد ثبت‌نام کرده‌‌اند.

موجران با مجموعه‌ای از پارامترهای مدنظر خود که مهم‌ترین آن «اعتبارسنجی مالی مستاجر» است، در نهایت یک نفر را برای عقد قرارداد اجاره انتخاب می‌کنند. در این بازار به هر اندازه انتخاب محل سکونت به‌واسطه شکل انتخاب توسط موجر، برای مستاجران آلمانی سخت و پیچیده است، به همان اندازه در طول مدت اجاره‌نشینی، شرایط مناسب و ساده ارزیابی می‌شود.

فرمول افزایش اجاره‌بهای مسکن در آلمان تابعی از میزان تورم سالانه و همچنین آخرین فهرست هزینه‌های مربوط به تعمیر و بازسازی ساختمان‌ها است به‌طوری که قراردادهای اجاره‌نشینی به شکل «پایان باز» -بدون تعیین مدت یکساله یا دوساله برای اعتبار قرارداد- منعقد می‌شود و معمولا هر ۴ تا ۵ سال یک بار، مبلغ اجاره ۸ تا ۱۰ درصد افزایش پیدا می‌کند.

این مدل اجاره‌داری- سبک آلمان- باعث می‌شود تغییرات اجاره بهای مسکن از نوسانات کوتاه‌مدت قیمت مسکن که معمولا تند و غیرقابل تحمل است در امان بماند ضمن آنکه آثار روانی مناسب این مدل اجاره‌نشینی و مواجه شدن با موجر برای مستاجرها،‌ به نوعی رضایت از اجاره‌نشینی را به‌وجود می‌آورد.

دامنه مجاز برای افزایش اجاره‌بها که در آلمان اعمال می‌شود به اهرم‌های انگیزشی مجهز است. منافع آتی عمده مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای در پذیرش دامنه مجاز افزایش اجاره بها است. دو اهرم در این بازار کار «تولید انگیزه برای موجران» بابت اجاره‌داری در چارچوب فرمول تعیین شده برای اجاره‌بها را بر عهده دارد؛ به‌طوری که اثر کارکرد این دو اهرم به مراتب قوی‌تر از جرایم عبور از دامنه مجاز افزایش اجاره‌بها است.

مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای به‌عنوان مالکان خانه‌های دوم و بیشتر یا سازنده‌ هستند یا سرمایه‌گذار ملکی. منافع این دو گروه با توجه به «مالیات‌هایی که به شکل سالانه و هنگام فروش ملک» از مالکان دریافت می‌شود، در اجاره‌داری حداقل ۱۰ ساله آپارتمان است. در بازار مسکن آلمان، هنگام فروش ملک مسکونی چیزی در حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد از بهای فروش، تحت عنوان مالیات فروش از مالک دریافت می‌شود اما مالکان املاک بیش از ۱۰ سال ساخت از پرداخت این مالیات معاف هستند. در کنار این مالیات، مالیات سالانه بر ملک نیز از مالکان دریافت می‌شود.

عمده سرمایه‌گذاران ملکی برای در امان ماندن از هزینه‌های قابل توجه این دو نوع مالیات، واحدهای مسکونی که برای سرمایه‌گذاری خریداری کرده‌اند یا خودشان ساخته‌اند را به مدت حداقل ۱۰ سال با فرمول اداره مسکن وابسته به دولت محلی در شهرهای بزرگ آلمان اجاره می‌دهند. به این ترتیب سرمایه‌گذاران ملکی- افراد چند خانه‌ای‌- به شکل خودکار تبدیل به اجاره‌دار می‌شوند. در این حالت، هم هزینه‌های مالیاتی و هم هزینه مربوط به جریمه عبور از فرمول برای سرمایه‌گذار ملکی به صفر می‌رسد.

در کنار اهرم مالیاتی، اهرم تسهیلاتی نیز باعث پذیرش فرمول مجاز افزایش اجاره توسط موجران شده است. خریداران مسکن در آلمان می‌توانند بیش از ۷۰ تا ۹۰ درصد از بهای خرید را تسهیلات دریافت کنند. اقساط ماهانه تسهیلات خرید مسکن در شهرهای مختلف آلمان نیز به گونه‌ای است که یک موجر حداقل نیمی از مبلغ قسط وام مسکن خانه‌ای که اجاره‌ داده است را می‌تواند در مدت ۱۰ سال با اجاره‌بهای دریافتی، پوشش و پرداخت کند.

در این حالت طرفین معاملات اجاره در بازار مسکن به شکل توام از فرمول افزایش اجاره بها و همچنین ضوابط مصوب اجاره‌داری، نفع می‌برند. مستاجر مشمول فشار سنگین و ناگهانی تورم اجاره نمی‌شود و موجر نیز با پذیرش فرمول، از هزینه‌های بعدی در امان می‌ماند.

موجران آلمانی اگر چه در مرحله اول، دست بالا را به‌واسطه «انتخاب یک نفر از بین انبوه مستاجر ثبت‌نام‌کننده» در اختیار دارند اما بعد از عقد قرارداد و شروع اجاره‌داری، به راحتی بازار اجاره مسکن در ایران، نمی‌توانند به قرارداد خود با مستاجر خاتمه دهند. در بازار اجاره مسکن آلمان، عمدتا دو دلیل برای خاتمه دادن به قرارداد اجاره‌نشینی‌ قابل پذیرش است. چنانچه مستاجر دو ماه متوالی از پرداخت به موقع اجاره بها سر باز زند و در دادگاه اثبات شود که به رغم بنیه مالی، بهای اجاره را نپرداخته است، موجر حق دارد به قرارداد خود پایان دهد. همچنین ممانعت مستاجر از ورود تیم بازسازی اساسی خانه در دوره‌های میان‌مدت ۱۰ ساله نیز به موجر اجازه اخذ حکم تخلیه می‌دهد.

در حالت عادی، سقف زمانی مشخص برای اعتبار و مهلت قراردادهای اجاره مسکن در آلمان وجود ندارد.

ضوابط و تنظیمات بازار اجاره مسکن آلمان تحت کنترل شهرداری‌ها قرار دارد.

موجر و مستاجر به شکل دو نفره اقدام به توافق کرده و قرارداد امضا می‌کنند اما امضای آنها کاملا تعهدآور و قابلیت پیگرد حقوقی در هنگام بروز اختلاف را دارد.

مشخصات ساکنان جدید در هر محله از شهرهای آلمان از طریق مراجعه آنی به شهرداری‌ها با صدور یک کدپستی برای واحد مسکونی در اختیار آن فرد، در یک بانک اطلاعات محلی به همراه امضای فرد ذخیره می‌شود. هر مستاجر در صورت اخذ اجاره‌بها خارج از فرمول تعیین شده، می‌تواند به شکل یک طرفه اقدام به طرح شکایت در اداره مسکن زیرنظر دولت محلی کند و با همان امضاهای ذخیره شده در بانک اطلاعاتی و تطبیق آن با آنچه در متن اجاره نامه قید شده، به موضوع رسیدگی می‌شود.

در بازار مسکن آلمان فرار از مالیات مصوب و عبور از فرمول اجاره، مالک را مشمول جریمه سنگین می‌کند. ردیابی و شناسایی موجران متخلف برای دولت آلمان به‌واسطه سامانه‌های شفاف‌کننده معاملات ملک در این کشور، کاملا آسان و امکان‌پذیر است. همین موضوع نوعی بازدارندگی برای اقدامات خارج از چارچوب مشخص بازار به‌وجود می‌آورد. مستاجرهای آلمانی چون‌که بدون حضور ضلع سوم، با موجر قرارداد امضا می‌کنند، نیازی به پرداخت پورسانت به واسطه‌های ملکی ندارند.

بررسی‌ها درباره بازار خرید و فروش مسکن در آلمان نیز نشان می‌دهد: در این بازار مجموعه‌ای از کارشناسان رسمی مستقل از دولت وجود دارند که کار ارزیابی واحدهای مسکونی فروشی را برای محاسبه و تعیین ارزش فروش آن واحد انجام می‌دهند. تقریبا در همه معاملات فروش مسکن در شهرهای بزرگ آلمان، از وجود این کارشناسان استفاده می‌شود. قیمت‌های کارشناسی ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از قیمت بازار است.

کارشناسان رسمی در بازار مسکن آلمان، ارزش فروش را براساس منطقه شهری قرارگیری آپارتمان، سن بنای آپارتمان و همچنین موقعیت محله‌ای ملک تعیین می‌کنند اما مشخصات فنی ساختمان نیز در کارشناسی آنها موثر است. قیمت مورد توافق خریدار و فروشنده در نهایت در سطحی نزدیک به قیمت کارشناسی، تعیین و مبنای توافق انجام معامله قرار می‌گیرد.