دوپینگ «مسکن امید» در پایتخت

دولت و شهرداری یک پروژه مسکونی در منطقه ۱۸ پایتخت را با عنوان نخستین محصول طرح ملی بازآفرینی افتتاح می‌کنند.

به گزارش دنیای اقتصاد قرار است امروز رئیس‌جمهوری و شهردار تهران به‌صورت مشترک یک پروژه مسکونی در محدوده منطقه ۱۸ پایتخت را با عنوان اولین محصول طرح ملی بازآفرینی شهری امید افتتاح کنند. طرح ملی بازآفرینی شهری طرحی بود که حسن روحانی از زمان دولت یازدهم به دنبال اجرای آن بود. تا اینکه در اواخر نخستین سال شکل‌گیری دولت دوازدهم با حضور در ساختمان وزارت راه و شهرسازی به‌صورت نمادین اجرای آن را با عنوان مسکن امید اعلام کرد.

به این ترتیب اواخر بهمن ماه سال ۹۶ با فرمان رئیس‌جمهوری شکل جدیدی از نوسازی بافت قدیمی و فرسوده شهرها با عنوان برنامه ملی بازآفرینی شهر در دستور کار مشترک دولت و شهرداری قرار گرفت. در قالب اهداف این برنامه احیای ۱۳۳۴ محله فرسوده طی ۵ سال در دو قالب «ساخت سالانه ۱۰۰ هزار واحد مسکونی» و «افزایش سرانه‌های خدماتی» برنامه‌ریزی شد. مطابق با اهداف تعریف شده سهم شهر تهران از این برنامه حدود ۵۰ هزار واحد مسکونی تعریف شد و اجرای آن، از طریق اعلام و افتتاح سه پروژه الگو در «محله سیروس از سوی دولت»، «محله تختی از سوی شهرداری» و «واگذاری ۱۵ قطعه زمین به‌صورت مشترک از سوی دولت و شهرداری» کلید خورد.

اما آنچه امروز به‌عنوان محصول نخست طرح ملی بازآفرینی شهری افتتاح می‌شود هیچ‌یک از این سه پروژه نیست. به‌طوری که مطابق با اعلام شهرداری تهران پروژه‌ مسکونی که امروز از سوی حسن روحانی و پیروز حناچی در قالب مرحله نخست اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری افتتاح می‌شود «بهاران شرقی» نام دارد.

بررسی‌ها از شناسنامه این پروژه مسکونی حاکی از آن است که این پروژه جزو طرح ملی بازآفرینی که پس از بهمن ماه سال ۹۶ استارت زده شده باشد نیست و فقط با برچسب این طرح افتتاح و بهره‌برداری می‌شود. به تعبیر دیگر دولت و شهرداری با دوپینگ در مسکن امید تصمیم گرفته‌اند پروژه‌ای که سال ۹۱ در شهر تهران توسط شهرداری تعریف شده است را به اسم طرح ملی بازآفرینی افتتاح کنند.

رمزگشایی از پشت صحنه افتتاح امروز دولت و شهرداری که به اسم طرح ملی بازآفرینی شهری اتفاق می‌افتد این موضوع را روشن می‌کند که دو دلیل در تصمیم مشترک دولت و شهرداری دخیل بوده است. دلیل اول بازی برد-برد شهرداری و دولت برای به نتیجه رسیدن مطالبات شهرداری از دولت در حوزه‌های مختلف از جمله مترو است. طی سال‌های گذشته دولت به لحاظ قانونی تکالیفی در حوزه توسعه شهری از جمله ناوگان حمل و نقل عمومی به‌ویژه مترو داشته است که به دلایلی از جمله اختلاف دولت و شهرداری، عملی نشده است.

ایجاد تعامل و ارتباط دوباره میان دولت و شهرداری در دوره جدید و برقراری چنین همکاری‌های مشترکی می‌تواند در نقش یک اهرم برای به نتیجه رسیدن مطالبات شهرداری از دولت عمل کند. دلیل دیگر نیز به بن‌بست خوردن پروژه مسکن امید دست کم در شهر تهران طی یک سال اخیر است و با افتتاح این پروژه و برخی پروژه‌های مشابه، به نوعی تلاش مسوولان ارشد دولتی برای خانه‌سازی تحقق پیدا خواهد کرد.

روحانی طی سال‌های اخیر به دنبال اجرای یک طرح بزرگ مقیاس برای ساخت مسکن ویژه اقشار کم‌درآمد با تاکید بر اجرای آن در محدوده بافت فرسوده شهری بود. در مقابل طرح چنین دیدگاهی از سوی رئیس‌جمهوری، کارشناسان و به ویژه وزیر وقت راه و شهرسازی در عین توجه به اهمیت عرضه مسکن، نقش دولت را متفاوت از «حضور به‌عنوان یک خانه‌ساز» در شکل بسترسازی زمینه حضور سرمایه‌گذاران بخش خصوصی تعریف کردند.

اما وضعیت فعلی از نحوه و مدل اجرای طرح بازآفرینی شهری نشان می‌دهد از آنجا که ابزارها و محرک‌های لازم برای حضور بخش خصوصی در بافت فرسوده فراهم نشده هنوز موتور نوسازی این محدوده شهری روشن نشده و در این فضا، به جای آنکه دولت و شهرداری معادله روشن‌سازی این موتور را حل کنند به دوپینگ روی آورده‌اند.

به‌طوری که شهرداری تهران روز گذشته پروژه بهاران شرقی را به‌عنوان نخستین پروژه مسکن امید معرفی و اعلام کرد این مجتمع در راستای اهداف برنامه ملی بازآفرینی شهری اجرایی شده است در حالی که این پروژه سال ۹۱ در زمان دولت دهم(یعنی زمانی که طرح ملی بازآفرینی شهری تعریف نشده بود و مسکن مهر در جریان بود) کلنگ‌زنی شده است. این نوع معرفی یک پروژه مسکونی ۳۲۴ واحدی (با مقیاس کم) و پیوند زدن آن به طرحی که ظرفیت تعریف شده برای آن در تهران سالانه حدود ۵۰ هزار واحد تعریف شده؛ فرضیه هیجان دولت برای خانه‌سازی از مسیرهای میانبر و البته غیرکارشناسی را تقویت می‌کند.

این پروژه در منطقه ۱۸ شهر تهران حوالی یافت‌آباد و در مجاورت بافت فرسوده، در زمینی به مساحت ۲۳ هزار و ۳۲۹ مترمربع، در قالب ۹ بلوک و ۳۲۴ واحد مسکونی و ۶۳ واحد تجاری اجرا شده است. مالکیت سند این پروژه به سازمان نوسازی شهرداری تهران تعلق دارد و در قالب یک قرارداد مشارکتی با بخش خصوصی ۳۵ به ۶۵ درصد ساخته شده است. مطابق با اطلاعات عنوان شده تاریخ شروع پروژه به اردیبهشت ماه سال ۹۱ با حجم سرمایه‌گذاری ۳۸ میلیارد تومان از سوی سازمان و ۶۷ میلیارد تومان از سوی شریک بازمی‌گردد.

یکی از ویژگی‌های این پروژه، تعریف متراژ بیش از ۹۰ مترمربع برای عمده واحدهای مسکونی است. این متراژ کاملا با جنس تقاضای مصرفی مسکن در بافت فرسوده و حتی سایر نقاط شهری متفاوت است. مطابق بررسی‌های انجام شده استطاعت خرید در بافت فرسوده کمتر از ۸۰ مترمربع است به ویژه آنکه متراژ بیش از ۸۰ مترمربع به مراتب قیمت کل خرید آپارتمان را نیز افزایش می‌دهد.

اگرچه تاکید اولیه حسن روحانی برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری در محدوده بافت فرسوده شهرها است اما مطابق اطلاعات ارائه شده این پروژه در مجاورت بافت فرسوده اجرایی شده است. با این حال مدیران شهری در برابر این ناهمخوانی چنین عنوان می‌کنند که این پروژه در قالب «تولید مسکن جایگزین به منظورآزاد‌سازی عرصه‌های موردنیاز برای تامین خدمات» احداث شده و تا روزهای اخیر پیشرفت فیزیکی پروژه حدود ۹۰ درصد بوده است.

نکته مهم درخصوص ویژگی پروژه بهاران شرقی آن است که کارشناسان شهری عنوان می‌کنند شکل اجرای این پروژه در قالب بلوک‌های ساختمانی چند طبقه با فرهنگ سکونتی غالب در این محدوده شهری همخوانی ندارد و همین موضوع می‌تواند روند انتقال ساکنان محدوده بافت فرسوده به این ساختمان‌ها و آزادسازی عرصه‌های موردنیاز را با مشکل مواجه کند.

بررسی‌ها درخصوص چند و چون پشت صحنه تصمیم مشترک دولت و شهرداری برای تغییر عنوان پروژه بهاران شرقی به‌عنوان نخستین محصول طرح ملی بازآفرینی شهری، به حدود ۶ تا ۷ ماه قبل بازمی‌گردد. یعنی زمانی که سه پروژه مهم تعریف شده برای اجرای طرح ملی بازآفرینی شهری در تهران به بن‌بست‌های مختلف اجرایی برخورد کرده بودند.

نخستین پروژه پایلوت، نمادین و مورد اهمیت شهرداری و دولت در چارچوب مسکن امید در محله سیروس و با حضور مقامات ارشد دولتی در زمستان ۹۶ برای ساخت ۱۰۰ واحد مسکونی در زمینی به مساحت ۷ هزار و ۵۰۰ مترمربع کلنگ‌زنی شد. در این پروژه بنا بود زمین بر اساس فرمول صفر واگذار ‌شود. دومین پروژه در محدوده محله تختی تعریف شد. در قالب این پروژه، شهرداری تهران بنا داشت از طریق یک مدل مشارکت ۱۰۰ درصدی با تجمیع ۵۰ پلاک در زمینی به مساحت ۲ هزار و ۳۵۰ مترمربع، ۱۳۵ واحد جدید بسازد. این پروژه برای اجرا به سه فاز تقسیم شده است.

در سومین پروژه نیز شهرداری تهران، ۱۵ نقطه از محدوده بافت فرسوده پایتخت را به‌عنوان نقاطی که زمین‌های تحت مالکیت دولت و شهرداری آماده واگذاری به سرمایه‌گذاران ساختمانی در چارچوب برنامه ملی بازآفرینی شهری است اعلام کرد. با توجه به تعریف سه پروژه پایلوت در طرح ملی بازآفرینی شهری در شهر تهران انتظار می‌رفت اولین محصولی که امروز دولت و شهرداری به‌عنوان میوه «مسکن امید» افتتاح می‌کنند یکی از این سه پروژه باشد.

اما بررسی‌ها نشان می‌دهد هر یک از این سه پروژه به دلایلی نتوانسته به نتیجه مشخصی برسند. در پروژه نخست در محله سیروس هر چند در نیمه دوم سال گذشته به مرحله عقد قرارداد با شرکت سازنده رسید اما آخرین خبرها حاکی از آن است که سرمایه‌گذار معرفی شده به دلیل تامین نشدن محرک‌ها و مشوق‌های وعده داده شده برای سرمایه‌گذاری، از پروژه خارج شده است. مطابق با بررسی‌ها وعده‌های دولت برای تزریق مشوق‌های سرمایه‌گذاری به این پروژه تا اواخر سال گذشته عملیاتی نشده است.

در عین حال پروژه تختی نیز که بنا بود مطابق با برنامه‌ریزی انجام شده از سوی شهرداری، فاز نخست آن تا پایان سال گذشته به بهره‌برداری برسد هنوز تکمیل نشده است. همین‌طور از میان ۱۵ قطعه معرفی شده در بافت فرسوده برای جذب سرمایه‌گذار بخش خصوصی، فعلا چهار قطعه تا مرحله عقد قرارداد پیش رفته‌اند. به این ترتیب سرنوشت این سه پروژه فعلا مشخص نیست. در این میان هم مجموعه دولت و شهرداری به جای آسیب‌شناسی مشکلات اجرای پروژه‌های بازآفرینی شهری، مسیرهای میانبر را انتخاب کرده‌اند.

با این حال بررسی‌های کارشناسان شهری و اقتصادی از وجود چهار دلیل مهم در کند شدن روند اجرای پروژه‌های بازآفرینی شهری در پایتخت خبر می‌دهد. اولین و در عین حال مهم‌ترین دلیل آن است که هزینه ساخت و نوسازی بافت فرسوده برای سرمایه‌گذار بخش خصوصی فاصله اندکی با قیمت در استطاعت خانوارهای کم‌درآمد برای خرید مسکن در بافت فرسوده دارد. در حال حاضر براساس آمار‌های رسمی منتشر شده میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه ۱۲(فرسوده‌ترین منطقه پایتخت) حدود ۶ میلیون تومان است این در حالی است که قیمت در استطاعت خانوارهای کم‌درآمد برای خانه در این مناطق به مراتب کمتر از مترمربعی ۶ میلیون تومان است.

محاسبات سرمایه‌گذاران بخش خصوصی نشان می‌دهد: ساخت‌وساز در بافت فرسوده با لحاظ نرخ مشارکت در ساخت و بدون محاسبه هزینه‌های جانبی و پس از کسر سهم صاحب زمین، حدود ۵ میلیون تومان هزینه دارد بنابراین فاصله هزینه ساخت‌وساز و قیمت فروش هر مترمربع واحد مسکونی برای سازندگان در این محدوده از شهر تهران نسبت به سایر مناطق اندک و حدود ۲۰ درصد است در حالی که حاشیه سود مورد رغبت سرمایه‌گذاران بخش خصوصی برای ورود به بافت فرسوده حداقل ۳۰ درصد است. سرمایه‌گذاران راهکار رفع این مشکل را عملی شدن وعده دولت درخصوص ارائه وام‌های ارزان قیمت می‌دانند.

دومین دلیل نیز به مشکلات قدیمی مربوط به سند ثبتی زمین‌ها و تجمیع پلاک‌های فرسوده و جلب رضایت مالکان بازمی‌گردد که پروسه ساخت پروژه‌های ساختمانی در بافت فرسوده را طولانی می‌کند. علاوه بر این اعمال نشدن مشوق‌های ساخت‌وساز همچون تخفیف کامل هزینه انشعابات دلیل دیگری برای نبود رغبت از سوی سازنده‌های بخش خصوصی برای مشارکت در این پروژه‌ها است. نهایتا آنکه دولت به جای تعریف صحیح از نوسازی بافت فرسوده، تکالیف نادرستی را برای خود تعریف کرده است.

به این معنی که برخلاف تاکید کارشناسان در پروژه‌های پایلوت همچون سیروس تمرکز اصلی خود را بر خانه‌سازی قرار داده است. این در حالی است که آزادسازی معابر و افزایش سرانه‌های خدماتی در اولویت نوسازی بافت فرسوده قرار دارد و می‌تواند به‌عنوان محرک رونق خانه‌سازی نیز محسوب شود.

تصاویر منتشر شده از پروژه بهاران شرقی نشان می‌دهد در کنار ساخت ۳۲۴ واحد مسکونی، ۶۳ واحد تجاری نیز برای این پروژه تعریف شده است. از این رو علاوه بر آنکه بارگذاری گسترده مسکونی در این پروژه به نوعی سبک بارگذاری در پروژه‌های مسکن مهر را تداعی می‌کند، این سوال را پیش‌روی کارشناسان قرار می‌دهد که تکلیف سایر سرانه‌های خدماتی این مجموعه چه می‌شود؟