منابع جدید وام مسکن

شورای پول و اعتبار با صدور جواز «ورود بانک‌ها به بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن» دامنه استفاده از ارزان‌ترین مسیر تامین مالی مسکن در سیستم بانکی را افزایش داد.

درصورت تایید نهایی مدل مالی بانک‌های متقاضی انتشار اوراق، انحصار این بازار که هم‌اکنون در اختیار بانک عامل بخش مسکن قرار دارد، شکسته می‌شود و درنهایت کیفیت ارائه وام خرید به تقاضای مصرفی افزایش می‌یابد. «اوراق» وام مسکن دارای جذابیت دو طرفه برای وام‌دهنده و وام‌گیرنده است.

از یک طرف، بانک عامل منتشرکننده اوراق، با کمترین هزینه از بابت پرداخت نرخ سود به سپرده‌گذاران حساب مربوط به اوراق، به منابع لازم برای ارائه وام دسترسی پیدا می‌کند و از طرف دیگر سپرده‌گذاران با دریافت برگه‌های اوراق در طول مدت سپرده‌گذاری و فروش آن در بازار رسمی به متقاضیان تسهیلات، از عایدی به مراتب بالاتر از سود اسمی این حساب برخوردار می‌شوند.

در حال حاضر سود واقعی اوراق برای صاحبان اولیه (سپرده‌گذاران حساب ممتاز بانک مسکن) با توجه به جهش اخیر قیمت اوراق، بین ٢٦ تا ٢٩ درصد در نوسان است. بازار رقابتی اوراق وام مسکن ٥ اثر مثبت به همراه دارد.
 
شورای پول و اعتبار یک فصل بعد از موافقت اولیه بانک مرکزی با ورود سایر بانک‌ها به بازار «انتشار اوراق وام خرید مسکن»، اجازه خروج این اوراق از انحصار بانک عامل بخش مسکن را با هدف ایجاد «معبر جدید» و «افزایش دامنه» پرداخت تسهیلات مسکن صادر کرد.

با تصمیم جدید سیاستگذار پولی، دروازه «ارزان‌ترین مسیر تامین مالی مسکن» به همه بانک‌های تجاری کشور گشوده شد به‌طوری که هر بانک برای راه‌اندازی حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن، باید ابتدا مدل مالی مشخص خود را به بانک مرکزی ارائه کند تا بعد از تایید محتوا از جمله «اطمینان از تعادل در منابع و مصارف حساب»، مجوز نهایی برای بانک متقاضی صادر شود.

«اوراق» وام خرید مسکن به‌عنوان «برگه امتیاز» دریافت تسهیلات بدون سپرده، یک کانال با جذابیت دوطرفه برای بانک و متقاضیان به حساب می‌آید. انتشار این اوراق از یک سو به کاهش نسبی قیمت تمام شده تسهیلات مسکن برای بانک عامل –در مقایسه با سایر تسهیلات بلندمدت- منجر می‌شود و از سوی دیگر سود بالاتر (مجموع سود سپرده و قیمت فروش اوراق) از سطح فعلی سپرده‌های بانکی را عاید دارندگان حساب اوراق مسکن می‌کند.

در حال حاضر وضعیت حساب اوراق حق تقدم تسهیلات مسکن در تنها بانک تشکیل‌دهنده این حساب به گونه‌ای است که به سپرده گذاران، سود سالانه 11 درصد پرداخت می‌شود که در ظاهر، نرخ فوق‌العاده پایینی است اما اوراقی که پس از یک‌سال سپرده‌گذاری به آنها تعلق می‌گیرد، به‌واسطه قیمت روز آن در بازار معاملات اوراق، سود واقعی بالاتر از 26 تا 28 درصد را برای سپرده‌گذاران به همراه دارد. این مدل تامین مالی مسکن، نسبت به سایر مدل‌های سنتی، فشار کمتری به منابع و اعتبارات بانکی وارد می‌کند.

به این ترتیب، ورود سایر بانک‌ها به بازار اوراق تسهیلات مسکن، به‌خاطر نفع مشترک این بازار برای وام‌دهنده و وام‌گیرنده، منجر به گسترش ابعاد بازار وام خرید مسکن و در نتیجه دسترسی بیشتر متقاضیان مصرفی به تسهیلات خواهد شد. مجوز «انحصارشکنی از پرداخت وام خرید مسکن»، به لحاظ شکل کلی، سابقه‌دار است اما آنچه در مصوبه جدید شورای پول و اعتبار تازگی دارد و در عین حال، قابلیت اجرایی و عملیاتی دارد، موافقت با استفاده بانک‌ها از اوراق مسکن به‌عنوان یک ابزار موثر برای تامین منابع وام خرید است.

اوایل سال گذشته، بانک مرکزی با رفع ممنوعیت دست کم پنج ساله بانک‌های تجاری در پرداخت وام خرید مسکن، اجازه داد بانک‌ها در تهران، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک به ترتیب وام‌های 60، 50 و 40 میلیون تومانی به متقاضیان مسکن پرداخت کنند اما بهانه «کمبود منابع بلندمدت»، در عمل مانع از اجرای مصوبه پارسال شورای پول و اعتبار شد.

طی این مدت، البته برخی بانک‌ها برای تامین منابع وام‌دهی، به مسیرهای میانبر همچون «اعمال شرط رسوب 10 درصد از مبلغ وام برای مدتی مشخص در حساب متقاضی» رجوع کردند که عملا با عدم استقبال متقاضیان روبه‌رو شد. با این حال، وضع فعلی بازار اوراق تسهیلات مسکن -که فعلا در اختیار بانک مسکن است- نشان از تمایل تقاضای مصرفی به استفاده از این مدل (وام بدون سپرده) دارد.متقاضیان وام بدون سپرده خرید مسکن، در بازار اوراق، اقدام به خرید امتیاز از دارندگان حساب ممتاز –حساب اوراق مسکن- می‌کنند و قیمت این اوراق متناسب با حجم عرضه و تقاضا، روزانه در بازار مربوطه نوسان می‌کند.

طی حداقل یک ماه اخیر، به دلیل پایان رکود و قرار گرفتن بازار مسکن در فاز پیش رونق و در نتیجه افزایش نسبی حجم معاملات خرید آپارتمان، قیمت هر فقره اوراق 500‌هزار تومانی تسهیلات خرید مسکن 20 درصد افزایش پیدا کرد و در حال حاضر حدود 100 هزار تومان شده است.
 
کمبود حجم عرضه اوراق مسکن، مهم‌ترین عامل جهش قیمت اوراق محسوب می‌شود. بنابراین اگر بانک‌ها در روزهای آینده، در اجرای مجوز شورای پول و اعتبار، بسته بانکی خود را برای انتشار اوراق مسکن به بانک مرکزی ارائه کنند،‌ با تایید آن، کانال عرضه اوراق در بازار فرابورس و همین طور شعب بانکی، تعریض خواهد شد.

بررسی‌ها درباره فرآیند تایید مدل بانک‌های متقاضی انتشار اوراق مسکن حاکی است و تجربه بانک عامل بخش مسکن در این زمینه به‌خاطر سابقه حداقل 5‌ساله این بانک در انتشار اوراق، می‌تواند الگوی اولیه بانک‌ها قرار بگیرد. در مدل مربوطه، باید نرخ سود اسمی حساب اوراق و همچنین حداقل مبلغ لازم برای سپرده‌گذاری به گونه‌ای تعریف شود که منابع و مصارف حساب از تعادل لازم برخوردار باشد.
 
در بانک عامل بخش مسکن، حداکثر میزان انتشار اوراق برای هر سپرده‌گذار، 24 میلیون تومان تعیین شده است که این میزان حجم اوراق مشروط به یک سال سپرده‌گذاری 24 میلیون تومانی، در اختیار فرد سپرده‌گذار قرار می‌گیرد.

بانک‌های علاقه‌مند ورود به بازار انتشار اوراق حق تقدم تسهیلات خرید مسکن، برای تصویب مدل پیشنهادی خود،‌ باید نسبت به هماهنگی با دو مرجع بانک مرکزی و بازار فرابورس اقدام کنند.

 آنچه آخر هفته گذشته در شورای پول و اعتبار به تصویب رسیده، مجوز کلی ورود است اما هر بانک برای ورود نهایی به بازار اوراق، باید مدل بانکی خود برای راه‌اندازی حساب مربوطه را به تایید بانک مرکزی برساند. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» درباره تحول بازار مسکن بعد از «رفع انحصار بانکی از اوراق مسکن» نشان می‌دهد رقابت بانک‌ها در بازار انتشار اوراق تسهیلات خرید مسکن، پنج تاثیر مثبت در پی دارد که بلافاصله پس از ورود بانک‌ها به بازار اوراق، به شکل «سرعت‌بخشی به رونق غیرتورمی معاملات مصرفی مسکن» بروز خواهد کرد.
 
اولین تاثیر به شکل افزایش «کیفیت» وام‌دهی خواهد بود به این معنا که تحت تاثیر چند ورودی شدن مسیر اوراق تسهیلات به بازار تقاضا هر بانک برای افزایش سهم خود از بازار به ارائه شرایط جذاب اقدام خواهد کرد. اثر دوم به‌صورت افزایش حجم عرضه اوراق وام خرید مسکن بروز می‌کند که محصول آن شکست قیمت از سطح فعلی و در نتیجه کاهش قیمت خرید امتیاز وام مسکن در بازار اوراق خواهد بود.

به این ترتیب با تعدیل هزینه خرید اوراق مسیر دسترسی تقاضای مصرفی به وام به‌عنوان اثر سوم هموار می‌شود.از سوی دیگر دامنه پوشش تقاضای مصرفی به‌عنوان پیامد چهارم انحصارشکنی از بازار اوراق مسکن افزایش می‌یابد. در حال حاضر سالانه حدود 100 هزار خریدار مسکن امکان دسترسی به اوراق را دارند که این حجم حدود 10 درصد از کل معاملات خرید آپارتمان در کشور طی یک سال را شامل می‌شود.
 
اما پیش بینی می‌شود ورود بانک‌ها به حوزه انتشار اوراق وام خرید مسکن بلافاصله باعث افزایش حجم عرضه اوراق خواهد شد و در نتیجه سهم این مدل تامین مالی مسکن از 10 درصد فعلی به مراتب بیشتر خواهد شد.

رفع انحصار بانکی از کانال اوراق وام خرید مسکن در میان‌‌مدت می‌تواند منجر به افزایش سقف وام، کاهش نرخ سود این تسهیلات و افزایش مدت زمان بازپرداخت تسهیلات شود به‌طوری که بانک‌ها برای جذب مشتری سعی می‌کنند مکانیزم موجود در بازار اوراق را ارتقا دهند. در حال حاضر تسهیلات اوراق مسکن با نرخ سود 5/ 17 درصد و با سقف 110 میلیون تومان، پرداخت می‌شود که طول بازپرداخت آن بین 10 تا 12 سال است. انتظار می‌رود تسهیلاتی که توسط بانک‌های انحصارشکن در آینده نزدیک از محل اوراق پرداخت می‌شود، به مراتب شرایطی بهتر از تسهیلات فعلی را داشته باشد. تسهیلات خرید مسکن در حالت طبیعی باید به‌صورت حداقل 15 تا 17 سال بازپرداخت شود ضمن آنکه بازپرداخت اقساط ماهانه این تسهیلات نیز باید در استطاعت مالی وام گیرنده‌ها باشد.