سه منبع جدید لیزینگ مسکن

خط قرمز بانک مرکزی در راه‌اندازی بازار «تسهیلات لیزینگ مسکن» که ماه گذشته در جریان تفاهم اولیه بین سیاست‌گذار پولی و ستاد هماهنگی امور اقتصادی دولت، به‌صورت کلی مطرح شد، پس از تشریح جزئیات آن، مورد موافقت مشروط شرکت‌های لیزینگ قرار گرفت.طرح «خرید اعتباری مسکن در قالب لیزینگ» بعد از دو سال بحث و بررسی دو جانبه و چند جانبه بین بانک مرکزی و وزارت راه و شهرسازی با سایر نهادهای مرتبط، سرانجام اوایل اردیبهشت امسال به «چارچوب مجاز» اجرایی مجهز شد.

بانک مرکزی مطابق تفاهم اولیه،‌ محدوده فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بخش مسکن را «استفاده از خدمات و ابزارهای غیربانکی» برای تامین اعتبار مورد نیاز این نوع تسهیلات تعیین کرده و حریم ممنوعه لیزینگ مسکن را «توسل به منابع بانک‌ها چه مستقیم و چه غیرمستقیم» تعریف کرده است.

در قالب این چارچوب آماده تصویب و طبق آنچه مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: شرکت‌های لیزینگ برای ورود به حوزه «پرداخت تسهیلات به خریداران مسکن» صرفا می‌توانند از «منابع خود، نقدینگی شرکت‌های ساختمانی و همچنین نقدینگی‌های خُرد مستعد ورود به بازارهای مختلف» به‌عنوان سه مسیر مجاز تامین اعتبار برای لیزینگ مسکن، استفاده کنند. در هر یک از این مسیرها، امکان بهره‌گیری از ابزار «اوراق مشارکت» برای شرکت‌های لیزینگ، وجود دارد.به گزارش «دنیای اقتصاد» مرزبندی بین بانک‌ها و شرکت‌های لیزینگ در مقررات جدید سیاست‌گذار پولی،‌ با هدف جلوگیری از «بازی دو سر باخت در طرح خرید اعتباری مسکن» اعمال می‌شود.

از آنجا که تسهیلات لیزینگ مسکن، به شکل میان‌مدت و بلندمدت به متقاضیان پرداخت می‌شود، استفاده از منابع بانکی می‌تواند از یکسو باعث انجماد اعتبارات محدود بانک‌ها شده و از سوی دیگر در صورت برهم خوردن تعادل بین منابع و مصارف شرکت‌های لیزینگ، به استقراض بانک‌های مرتبط با این شرکت‌ها از منابع بانک مرکزی منجر شود و در نهایت به توقف فعالیت شرکت‌های لیزینگ بینجامد.

علی‌‌اصغر میرمحمدصادقی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: شرکت‌های لیزینگ در مدل جدید و مورد قبول بانک مرکزی باید برای تامین مالی بلندمدت بخش مسکن، از روش‌های پایدار و غیروابسته به منابع بانکی استفاده کنند تا امکان دوام این بازار به نوعی تضمین شود.براساس این گزارش، جزئیات پلان غیربانکی طرح لیزینگ مسکن، به‌صورت مشروط مورد موافقت انجمن شرکت‌های لیزینگ قرار گرفته است.

رئیس هیات مدیره این نهاد روز گذشته به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: چنانچه شرکت‌های لیزینگ بتوانند در تعیین «نرخ سود تسهیلات» از روش توافق با متقاضیان و به‌صورت غیردستوری استفاده کنند، آمادگی دارند در قالب سه مسیر مجاز تامین منابع و مستقل از اعتبارات بانکی، در بخش مسکن فعالیت خود را آغاز کنند. در پیش‌شرط انجمن لیزینگ، از بانک مرکزی درخواست شده است، اجازه استفاده از سایر عقود مبادله‌ای همچون مرابحه را در کنار عقود رایج فعلی -فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک- برای لیزینگ مسکن صادر کند تا در این قالب، امکان انعطاف‌پذیر شدن تسهیلات متناسب با نیاز متقاضیان مسکن فراهم شود.

 دلیل مخالفت با ورود بانک‌ها به لیزینگ مسکن
بانک مسکن سال گذشته برای راه‌اندازی بازار لیزینگ مسکن پیش‌قدم شد و اخیرا از طریق گروه مالی خود برای این بازار اعلام آمادگی کرد. اما با خط قرمز ترسیم شده از جانب بانک مرکزی، عملا ورود همه بانک‌ها حتی از طریق شرکت‌های وابسته به این بازار ممنوع است.

این در حالی است که برخی مدیران بانکی برای اثبات ضرورت ورود به این حوزه معتقدند راه‌اندازی لیزینگ مسکن به سرمایه‌ای حدود 500 میلیارد تومان نیازمند است که این حجم تامین اعتبار جز از کانال بانک‌ها، غیرممکن است! مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در دفاع از ممنوعیت تعریف شده در شبکه بانکی برای لیزینگ مسکن به «دنیای اقتصاد» گفت: نمی‌خواهیم مجموعه بازار و نظام تامین مالی مسکن وارد بازی دو سر باخت شود. تن دادن به چنین مسیری تکرار تجربه تلخ گذشته است که موجب شد بخش زیادی از منابع بانک‌ها در این بخش درگیر شود، در حالی که لیزینگ‌ها باید با روش‌های ابتکاری دیگری اقدام به تامین مالی کنند. در اینکه چرا سرمایه اولیه این میزان در نظر گرفته شود، دو نکته را مدنظر داشته باشید؛ نکته اول اینکه لیزینگ‌ها معمولا بخش زیادی از هزینه خرید مسکن را تامین می‌کنند و دیگری به طول زمان تامین مالی برمی‌گردد. دوره تامین مالی لیزینگ‌ها میان‌مدت و بلندمدت است، بنابراین باید سرمایه‌ای تامین شود که لیزینگ‌ها با کمبود منابع در ادامه مسیر مواجه نشوند. اگر قرار باشد کاری پایدار صورت گیرد باید پایه‌های محکمی داشته باشد.

کمبود منابع لیزینگ‌ها می‌تواند تکرار تجربه‌های گذشته باشد. باید از تجربه‌های گذشته درس گرفت و زمینه‌ای فراهم کرد که شرکت‌های لیزینگ در وضعیت کنونی بازار اعتبارات، متوسل به منابع بانک‌ها نشوند یا بانک‌ها لیزینگ‌ها را حیاط‌خلوت خود نکنند.

میرمحمدصادقی افزود: اگر شرکت‌های تعاونی، انبوه‌سازان و.. . وارد بخش لیزینگ شوند، می‌توانند سرمایه اولیه را فراهم کنند. دست لیزینگ‌ها چندان بسته نیست، لیزینگ‌ها می‌توانند از ابزار اوراق مشارکت هم استفاده و از این مسیر منابع لازم را تامین کنند. البته بانک مرکزی همواره تلاش دارد با حفظ الزامات کارشناسی دغدغه تمام بخش‌ها در حوزه اعتباری و تامین مالی را بررسی کند؛ اما ما امیدواریم اگر بخش‌های اصلی مسکن وارد شوند تامین این میزان سرمایه کار دشواری نخواهد بود.

 دفاع بانکی از «افزایش وام خرید»

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی همچنین درباره سبد تسهیلات جدید مسکن که اوایل امسال به بازار آمد و نگرانی‌هایی که درباره اثر تورمی وام‌های خرید مطرح است، اعلام کرد: به دو دلیل، این تسهیلات، به‌صورت غیرتورمی عمل می‌کند. یک دلیل، به قیمت مسکن مربوط است که تا قبل از وضعیت کنونی و در یک دوره چندساله، رشد و جهش بالایی را تجربه کرد. با افزایش قیمت‌ها، قدرت تقاضا به شدت تحلیل رفت؛ به‌طوری که با وجود این تصمیم‌ها فاصله قدرت تقاضا با قیمت‌های کنونی ملموس است. بنابراین در این وضعیت تصور نمی‌شود افزایش میزان وام به نوسانی شدن قیمت منجر شود. دلیل دوم وضعیت فعلی حجم عرضه است. در این سال‌ها نیز میزان عرضه از تقاضا بالاتر بوده بنابراین در کوتاه‌مدت تحریک تقاضا به تشدید قیمت منجر نخواهد شد.

میرمحمدصادقی تصریح کرد: با این حال، جنس تسهیلات جدید نیز به‌گونه‌ای است که امکان افزایش عرضه مسکن در ماه‌های آتی از طریق وام‌های جدید ساخت، فراهم شده است. سیاست‌گذار در تسهیلات جدید به بخش عرضه و تقاضا توامان توجه داشته است.گرچه من شخصا معتقدم با توجه به مختصات بازار باید جهت‌گیری‌ها کماکان به سمت تحریک تقاضا باشد.

تامین مالی تقاضا همزمان با شکست قیمتی درسمت عرضه می‌تواند حجم معاملات را افزایش دهد.با همین هدف به تناوب طرح‌های متنوعی تعریف شد تا هم سمت تقاضا و هم سمت عرضه تقویت شود، با این هدف که باید به گونه‌ای تقاضا تحریک شود که ساختمان‌سازی بیشتر شود.این مقام بانک مرکزی با تاکید بر اینکه، اگر تقاضا به تحرک در نیاید شاهد اتفاق جدیدی در سمت عرضه نخواهیم بود، مکمل وام‌های خرید را پیش قدم شدن سمت عرضه در تطبیق قیمت فروش با سطح پایین تقاضا عنوان کرد.

 توجه ویژه به کوچک‌سازی
مدیر اعتبارات بانک مرکزی درباره «وام‌های جدید ساخت مسکن که از بزرگ‌سازی پشتیبانی می‌کند» اعلام کرد: اتفاقا به ساخت واحد‌های کم‌متراژ توجه ویژه‌ای داریم. به بیانی دیگر این موضوع را با دغدغه دیگری پیوند داده‌ایم تا با یک تیر دو نشان را هدف قرار دهیم. به‌عنوان مثال حمایت از تسهیلاتی که از بافت فرسوده می‌شود با همین هدف است. در واقع یک تقسیم کار صورت گرفته است تا تقاضای کوچک متراژ به سمت بافت‌های فرسوده هدایت شود به این ترتیب هم تامین مسکن برای خانوارهای کم درآمد محقق می‌شود و هم بافت فرسوده نوسازی می‌شود. وی در ادامه گفت: از جمله سیاست‌های آتی ما در حوزه تامین مالی مسکن، دسته‌بندی خدمات و ابزارها است. به‌عنوان مثال، بانک‌های تخصصی باید به سمت پوشش نیازهای گروه‌های کم درآمد سوق داده شوند و سایر بانک‌ها تقاضا دهک‌های درآمدی بالاتر را پاسخ دهند تا نیاز مسکن اکثر دهک‌های درآمدی پوشش داده شود. ابزارهایی مثل ابزار گواهی سپرده خاص برای انبوه‌سازان، ابزار اوراق رهنی، لیزینگ‌ها و... نیز ابزارهای دیگر در جهت تامین مالی خرید مسکن هستند.

 دو خواسته لیزینگی‌ها از بانک مرکزی
رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران با اعلام استقبال شرکت‌های لیزینگ مسکن از پیشنهاد بانک مرکزی برای تامین منابع لیزینگ از سوی این شرکت‌ها به «دنیای اقتصاد» گفت: از ابتدا هم شرکت‌های لیزینگ برای لیزینگ مسکن از بانک مرکزی و سایر بانک‌ها انتظار و توقع تامین منابع نداشتند.

حمیدرضا ابدالی افزود: در واقع خود شرکت‌های لیزینگ هم از کمبود منابع بانک‌ها باخبرند و بنابراین می‌دانند که اساسا امکان تامین منابع برای فروش لیزینگی مسکن در شرایط فعلی از توان سیستم بانکی خارج است.وی افزود: به این ترتیب هر یک از شرکت‌های لیزینگ مسکن با استفاده از اهرم‌ها و ابزارهای تامین مالی مختلف که در اختیار دارند، می‌توانند منابع مورد نیاز برای لیزینگ را تامین کنند.ابدالی تاکید کرد: تنها درخواست ما از بانک مرکزی و سیستم بانکی کشور کار کردن روی طرح فروش لیزینگی مسکن و صدور مجوز راه‌اندازی بازار لیزینگ ملک است تا شرکت‌های لیزینگ بتوانند این شیوه تامین مالی را به نفع رونق بازار مسکن وارد بازار ملک کنند.

رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران افزود: درخواست دوم ما از مسوولان بانکی کشور طراحی سازوکاری است که در قالب آن شرکت‌های لیزینگ بتوانند از عقود مختلف در لیزینگ مسکن هم استفاده کنند. ابدالی ادامه داد: در حال حاضر شرکت‌های لیزینگ تنها با استفاده از دو عقد یعنی «فروش اقساطی» و «اجاره به شرط تملیک» مجاز به فعالیت هستند، این در حالی است که در صورت اعطای مجوز به لیزینگ‌ها برای استفاده از سایر عقود مانند عقود جعاله، مرابحه و... وسعت عمل شرکت‌های لیزینگ افزایش می‌یابد و این شرکت‌ها می‌توانند از روش‌های منعطف‌تری برای پرداخت تسهیلات بلندمدت خرید مسکن برخوردار شوند.وی تصریح کرد: شرکت‌های لیزینگ می‌توانند با استفاده از اهرم‌های تامین مالی مختلف همچون مرابحه، صکوک، عقد قراردادهای مختلف، بورس، اوراق سهام و... نسبت به تامین منابع مالی مورد نیاز برای لیزینگ مسکن اقدام کنند.

مرابحه قراردادي است که به موجب آن عرضه‌کننده، بهاي تمام شده اموال و خدمات را به اطلاع متقاضي مي‌رساند و سپس با افزودن مبلغ يا درصدي اضافي به‌عنوان سود،‌آن را به‌صورت نقدي، نسيه دفعي يا اقساطي، به اقساط مساوي يا غيرمساوي درسررسيد يا سررسيدهاي معين به متقاضي واگذار مي‌کند. به این ترتیب، شرکت‌های لیزینگ می‌توانند با این روش از نرخ دستوری تعیین سود تبعیت نکنند و متناسب با شرایط بازار و میزان تقاضا نرخ سود تسهیلات لیزینگ را با متقاضی توافق کنند. همچنین در این روش مدت زمان و نحوه بازپرداخت اقساط تسهیلات، انعطاف‌پذیر بوده و شرکت لیزینگ و متقاضی می‌توانند مدت زمان بازپرداخت، شکل بازپرداخت اقساط ماهانه و دوره‌های سررسید را به‌صورت متنوع مورد توافق قرار دهند.

رئیس هیات مدیره انجمن ملی لیزینگ ایران اظهار کرد: موضوعی که طی ماه‌های اخیر مطرح بود در واقع به این مساله برمی‌گشت که مسوولان بخش مسکن بنا داشتند سازنده‌ها را با شرکت‌های لیزینگ پیوند دهند و از این طریق واحدهای آماده عرضه آنها را به بازار تقاضا معرفی کنند. ابدالی با اعلام استقبال شرکت‌های لیزینگ از فعالیت در حوزه مسکن در صورت صدور مجوز نهایی برای راه‌اندازی این نهاد تامین مالی گفت: هم اکنون شرکت‌های لیزینگ آماده ارائه تسهیلات تا 50 درصد قیمت مسکن به متقاضیان هستند. وی دوره بازپرداخت اقساط تسهیلات لیزینگ را انعطاف‌پذیر و بسته به توافق شرکت لیزینگی و متقاضیان عنوان کرد و افزود: این دوره معمولا بسته به شرایط شرکت لیزینگی و خریداران بین 7 تا 12 سال تعریف می‌شود؛ ضمن اینکه هم اکنون نرخ سود تسهیلات لیزینگ برای عقود مبادله‌ای، 21درصد تعیین شده است.