دو تجربه متفاوت شارژ مالی مسکن

شاخص قیمت جهانی مسکن پس از 8 فصل «صعود تند»، سال 2015 نیز در مسیر افزایشی به حرکت خود ادامه داد اما رشد سال گذشته با «ریتم کند» انجام شد و در عین حال، افت شتاب تغییرات شاخص به معنای توقف قریب‌الوقوع آن نیست. صندوق بین‌المللی پول با انتشار آمار جدید از اوضاع بازار ملک در جهان، ضمن به تصویر کشیدن روند 15 سال گذشته شاخص قیمت جهانی مسکن، سه شاخص دیگر از وضعیت اقتصاد مسکن در کشورها را اعلام کرد به‌طوری‌که مقایسه ترکیبی شاخص‌ها، یک پیام روشن خطاب به سیاست‌گذاران این بخش دارد. مطابق گزارش صندوق بین‌المللی پول، سطح شاخص قیمت جهانی مسکن در حال حاضر و پس از سه سال افزایش مداوم، هنوز به نقطه جهش سال‌های 2008-2007 نرسیده، ضمن آنکه آخرین مقصد این شاخص در سال 2015 نشان می‌دهد، تکرار جهش دوره قبل دور از انتظار کارشناسی است.
 

شاخص قیمت جهانی مسکن در سال‌های 2007 تا اوایل 2008، نزدیک به 60 درصد نسبت به سال 2000 صعود کرد به این معنا که شاخص از 100 در سال 2000 به نزدیک 160 رسید اما بعد از آن با وقوع بحران اقتصادی در سال‌های 2009-2008، سطح شاخص با نزول ممتد، از حدود 160 به نزدیک 140 رسید. در فصل اول سال گذشته، سطح این شاخص مدتی در مرز 150 قرار گرفت که این نوسان بیانگر کاهش محسوس سرعت رشد در سال گذشته میلادی است. این گزارش حاوی سه شاخص دیگر شامل «سطح تورم واقعی مسکن در 64 کشور»، «میزان تسهیلات پرداختی به خریداران مسکن» و همچنین «نسبت قیمت به اجاره بها» در کشورهای مختلف طی سال 2015 است که نشان می‌دهد: در کشورهایی که معمولا وام خرید مسکن به‌صورت هدفمند و از طریق اعتبارسنجی‌ سمت تقاضا، صرفا به گروه جامعه هدف –خریداران مصرفی همچون خانه‌اولی‌ها- پرداخت می‌شود، چنانچه در یک‌سال حجم وام‌دهی به متقاضیان در این کشورها افزایش یابد، نه تنها قیمت مسکن در آن سال تحریک نمی‌شود که به دلیل کارکرد درست چرخه معاملات مصرفی و عرضه جدید، بهای فروش آپارتمان‌ها با کاهش نیز مواجه خواهد شد. این معادله برای کشورهایی که تسهیلات خرید مسکن به‌صورت آزاد و غیرهدفمند به همه خریداران (مصرفی و سرمایه‌ای) ارائه می‌شود، حالت عکس دارد.

سال گذشته در فرانسه که سابقه طولانی در تامین مالی هدفمند خانوارهای کم‌درآمد و میان‌درآمد متقاضی مسکن دارد، حجم اعتبارات بلندمدت پرداختی به بخش مسکن 5 درصد افزایش پیدا کرد اما به جای آنکه، تزریق منابع منجر به تحریک قیمت شود، تورم واقعی مسکن (مابه‌التفاوت رشد قیمت اسمی و نرخ تورم) 3 درصد افت کرد و نسبت قیمت به اجاره‌بها نیز در این کشور،‌ 10درصد کاهش یافت. همچنین در انگلیس که سیاست‌های مالی مسکن از طبقات اجتماعی ضعیف و متوسط پشتیبانی می‌کند، در سال 2015 میزان تسهیلات خرید مسکن پرداختی به متقاضیان 3 درصد افت کرد و با این کاهش، به‌دلیل آنکه سرکوب تقاضا و اختلال در بازار اتفاق افتاد، در نهایت قیمت واقعی مسکن 5 درصد رشد کرد.
اما در ترکیه که بازار سفته‌بازی ملکی از کانال تسهیلات بانکی بلندمدت، رونق دارد و برج‌سازها به‌واسطه وام خرید، قادر به فروش واحدهای مسکونی به سرمایه‌گذاران هستند، اثر تورمی تسهیلات قابل مشاهده است. در سال 2015، بیشترین رشد حجمی در پرداخت وام خرید مسکن از بین کشورهای مختلف، برای ترکیه و با نرخ رشد 18 درصد در وام‌دهی به ثبت رسید. این اتفاق باعث شد ترکیه در سال گذشته، مقام پنجمین کشور به لحاظ بیشترین رشد قیمت واقعی مسکن را به‌دست آورد طوری‌که تورم واقعی مسکن در این کشور در فصل آخر سال 2015 به 10 درصد رسید. سال گذشته نسبت قیمت به اجاره بها نیز در ترکیه با بیشترین رشد نسبت به بقیه کشورها، 40 درصد نسبت به سال 2010 صعود کرد.

 وضعیت بخش مسکن جهان به روایت IMF
بر اساس گزارش فصلی صندوق بین‌المللی پول، گرچه روند تغییرات شاخص قیمت مسکن در جهان طی سال گذشته میلادی صعودی بوده است، اما پس از 16 فصل متوالی افزایش رشد شاخص، حالا رشد این شاخص کمی کاهش یافته است. البته صندوق بین‌المللی پول تاکید کرده هنوز زود است که این کاهش سرعت رشد را به منزله روند کاهشی قیمت‌ها تعبیر کنیم.
شاخص جهانی قیمت مسکن از فصل اول سال 2000 روند افزایشی داشته است ولی با شروع بحران مالی و در ابتدای سال 2008 به یکباره افت کرد و روند کاهشی آن تا سال‌های 2011 و 2012 نیز ادامه داشت. سپس به آرامی صعود دوباره آن آغاز شد و تا فصل اول سال 2015 نیز این روند صعودی ادامه داشته است. تا فصل چهارم سال گذشته‌ میلادی در غالب کشورهای جهان شاخص قیمت مسکن به‌طور متوسط رشد مثبت را تجربه کرده است. قطر، هنگ‌کنگ، سوئد، مجارستان و ترکیه به ترتیب کشورهایی بودند که بیشترین رشد قیمت مسکن برای آنها به ثبت رسید. رشد قیمت سالانه‌ منتهی به فصل چهارم برای این کشورها بین 10 تا 15 درصد بوده است. اوکراین با بیش از 30 درصد کاهش قیمت بیشترین رکود را در این بازار در مدت مشابه تجربه کرد. امارات متحده‌ عربی، روسیه، برزیل، لتونی، یونان و تایوان جزو کشورهایی بودند که بین 5 تا 15 درصد کاهش قیمت را تجربه کردند.

رشد تسهیلات اعتباری و بلندمدت بخش مسکن نیز برای بیشتر کشورهای دنیا در بازه‌ زمانی یکساله‌ منتهی به فصل سوم سال 2015 مثبت بوده است. ترکیه با حدود 20 درصد رشد تسهیلات، رتبه‌ اول را داراست. کشورهای کلمبیا، چین، فیلیپین و مکزیک، همگی با رشدهای بالای 10 درصد، در رتبه‌های بعدی قرار دارند. رشد تسهیلات اوکراین کاهشی بیش از 35 درصد را در این بازه‌ زمانی داشته که در مقایسه با دو کشور قبل از خود، اسلوونی و ایرلند که هر کدام 10 درصد کاهش داشتند، فاصله بسیاری دارد.

در این گزارش با پایه قرار دادن نسبت قیمت مسکن به درآمد برای سال 2010 برای بازه زمانی منتهی به فصل چهارم سال 2015 نسبت قیمت مسکن به درآمد سرانه اشخاص محاسبه شده است. یعنی با مبنا قرار دادن قیمت‌های سال 2010 (به عبارت دیگر با تعدیل نسبت به قیمت‌های سال 2010) رشد قیمت مسکن به درآمد مورد سنجش قرار گرفته است. در واقع برای هر کشور نسبت قیمت مسکن به درآمد عدد 100 بوده و با تعدیل نسبت به اعداد مشابه در آن سال، این نسبت برای سال 2015 گزارش شده است و در واقع میزان افزایش رشد قیمت مسکن را نسبت به رشد درآمد ارزیابی می‌کند. برای نیوزیلند این نسبت حدود 125 است یعنی قیمت مسکن در نیوزیلند نسبت به درآمد سرانه در این کشور حدود 25 درصد در بازه‌ مذکور افزایش داشته است. اتریش، آلمان و سوئد با نسبت‌های بالای 120 کشورهای بعدی هستند.

آمریکا، نروژ، جمهوری چک، لتونی و دانمارک کشورهایی هستند که این نسبت برای آنها نسبت به دیگر کشورها به 100 نزدیک‌تر است یعنی نسبت قیمت مسکن به درآمد برای آنها تغییر چندانی نکرده است. در انتهای جدول، هلند، لهستان، مجارستان و اسپانیا با نسبت‌های بالای 70 و کمتر از 80 قرار دارند. در واقع حدود نیمی از کشورهای مورد بررسی در بازه‌ زمانی فوق، قیمت مسکن از درآمد سرانه پیشی گرفته است.

اگر به جای درآمد، قیمت اجاره‌ خانه را در نظر بگیریم و نسبت قیمت مسکن به اجاره‌ خانه را با مبنا قرار دادن سال 2010 و تا انتهای سال 2015 محاسبه کنیم مشاهده می‌شود در حدود نیمی از کشورها رشد قیمت مسکن از رشد اجاره‌ آن بیشتر بوده است. ترکیه با نسبت 145 درصد رتبه‌ اول را دارد و نیوزیلند، آلمان، سوئد و رژیم صهیونیستی با نسبتی حدود 130 در مرتبه‌های بعدی قرار دارند. این نسبت برای آفریقای جنوبی، جمهوری اسلواکی، شیلی، بلژیک و دانمارک تقریبا 100 محاسبه شده یعنی تغییری در رشد این دو متغیر طی بازه‌ فوق مشاهده نشده است. یونان، استونی و هلند با نسبتی بالاتر از 70 و روسیه با نسبتی حدود 60 کشورهای انتهای جدول را تشکیل می‌دهند.

در ظاهر به نظر نمی‌رسد کاهش در قیمت کالاها در سطح جهانی تاثیری بر قیمت مسکن در سطح کشورها داشته باشد. با این حال، در برخی نواحی و شهرهای داخل کشورها اثرات کاهشی آن را می‌توان‌ مشاهده کرد. در استرالیا طی 25 سال گذشته قیمت مسکن، به‌رغم نوسانات شدید آن، همواره روندی افزایشی داشته است و از سال 2013 این روند افزایشی شدت بیشتری نیز گرفته است. با این وجود، در شهر «پرث» که در تعامل شدید با صنایع معدنی و پتروشیمی اطراف آن قرار دارد، روند نزولی قیمت مسکن را تجربه می‌کند. در کانادا نیز قیمت مسکن روند صعودی، آرام و نسبتا باثباتی را طی می‌کند در حالی که در شهرهایی مانند «کلگری» و «ادمونتون» که دو شهر اصلی استان آلبرتا هستند که غالب درآمد و تولید آنها از طریق صنایع مرتبط با انرژی است، قیمت مسکن روند کاهشی را نشان می‌دهد.