محافظ مسکن از سفته‌بازی

معدل يك‌سال 93 قيمت مسكن در تهران، براساس اطلاعات سامانه رهگيري معاملات املاك، از «تثبيت بهاي فروش آپارتمان‌ها در پايان سال گذشته و عقب‌نشيني نرخ‌ها به 12 ماه قبل» خبر مي‌دهد و در عين حال انتظارات موجود براي سال جديد را به صورت مشروط تاييد مي‌كند.

در پايتخت، طبق جديدترين آمارهاي رسمي، ميانگين قيمت هر مترمربع واحد مسكوني در پايان اسفند پارسال به 4 ميليون و 234 هزار تومان رسيد و با كمتر از 3 درصد افزايش نسبت به بهمن، مشابه قيمت‌هاي فروردين93 شد. هم‌اكنون مطابق آنچه در بنگاه‌هاي املاك، براي فروش آپارتمان‌ها تعيين قيمت و در مبايعه‌نامه‌ها درج مي‌شود، سطح قيمت‌ها در سال جديد نه‌تنها به روز نشده كه كپي نرخ‌هاي يك‌سال پيش است!

بازگشت قيمت مسكن به سطح 12 ماه گذشته، بعد از تخليه حباب طي نيمه ‌اول 93 -كه به صورت ريزش‌هاي 0.5 تا 7 درصدي در برخي ماه‌ها رخ داد- و همچنين كندشدن شتاب كاهش در نيمه دوم، اتفاق افتاده است.

اين عقب‌نشيني موجب شد، نرخ بازدهي سرمايه‌گذاري‌هاي ملكي در سال93 بدون آنكه سود يا زيانی متوجه سرمايه‌گذاران كند، به «صفر» برسد و معدود خريداران سرمايه‌اي ملك را از انتخاب اين بازار براي سرمايه‌گذاري پشيمان كند.

مدير كل دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن روز گذشته درباره وضعيت جديد حاكم بر بازار ملك اعلام كرد: آرامشي كه طي سال گذشته در اين بازار برقرار شد مديون تقويت نرخ سود سپرده‌هاي بانكي تا سطح 22درصد و جذب نقدينگي‌توسط سيستم بانكي بود.  سود بالاتر از تورم در بانك‌ها باعث شد نقدينگي از بازارهايي همچون ارز و سكه و مسكن كه معمولا در دوره‌هايي، به محل اصلي سفته‌بازي تبديل مي‌شود، فاصله بگيرد و به بازار پول به عنوان تنها بازار جذاب در مقايسه با 4 بازار ديگر– بورس، مسكن، ارز و طلا- سرازير شود. علي چگيني با بيان اينكه، بازار پول در سال93 با پرداخت سود اسمي 22درصد به سرمايه‌گذاران، جذابترين بازار شناخته شد، تصريح كرد: رتبه اول بازار پول در ارايه بيشترين نرخ بازدهي به سرمايه‌گذاران، بازار مسكن را باوجود كاهش قيمت، از ورود خريداران سرمايه‌اي مصون نگه داشت.

مدير كل اقتصاد مسكن با اشاره به سهم بالاي هزينه‌هاي تامين مسكن در سبد مصرفي خانوار و تاثيرگذاري تورم مسكن بر نرخ تورم عمومي، افزود: در شرايطي كه دولت كماكان بر كاهش بيشتر نرخ تورم از حدود 15 درصد كنوني، تاکید می‌کند و بنا دارد شتاب افزايش قيمت‌ها را باز هم كاهش دهد، لازم است جذابيت بازار پول و همين‌طور بازار سرمايه براي سرمايه‌گذاران حفظ شود تا نيروي دافعه سال گذشته بازار ملك براي حركت نقدينگي به اين سمت، در سال94 نيز از توان لازم برخوردار باشد.

 سه پله تغيير در نرخ بازدهي مسكن
بازدهي بازار مسكن در پايان نيمه‌اول 93 تحت‌تاثير سرعت ريزش قيمت‌ها، تا منفي 4 درصد هم پيش رفت اما در پايان بهمن، «ريزنوسانات» مثبت در برخي ماه‌ها -4.0 تا 6.0درصد افزايش قيمت- سبب جبران اين زيان شد طوري كه نرخ بازدهي 11ماهه -ارزش واحدهاي مسكوني در پايان بهمن93 نسبت به ابتداي فروردين93- به منفي 8.1درصد رسيد. در پايان اسفندماه نيز به دليل نقل و انتقالات شب‌عيد، چون ميانگين قيمت آپارتمان6.2درصد نسبت به بهمن افزايش يافت، دامنه زيان بازار مسكن باز هم كمتر و نرخ بازدهي 12 ماهه عملا صفر شد.

 رخداد بهتر از بازگشت قيمت
 در حال حاضر اگر چه متوسط ارزش معاملاتي واحدهاي مسكوني در شهر تهران با قيمت‌هاي سال گذشته همين موقع، برابر شده اما ميانگين 12 ماهه قيمت در يك‌سال93 معادل 7.4درصد نسبت به يك‌سال92 افزايش پيدا كرده است كه البته اين ميزان رشد سالانه قيمت مسكن نيز در قياس با جهش 50درصدي در يك‌سال91 و همچنين صعود 30درصدي در يك‌سال92، كاملا ناچيز بوده و نشانه‌اي از تخليه حباب دو سال گذشته، در سال 93 مي‌تواند باشد.

كارنامه قيمت‌‌ها در سال93، از يك رخداد اميدواركننده ديگر نيز خبر مي‌دهد و آن افت قابل توجه ارزش واقعي آپارتمان‌‌هاي مسكوني است.

باوجود افزايش حدود 5 درصدي ميانگين قيمت اسمي مسكن در يك‌سال93، قيمت واقعي آپارتمان كه براساس نرخ تورم عمومي سنجيده مي‌شود، 9درصد در سال گذشته سقوط كرد. اين به آن معني است كه از ارزش دارايي‌هاي ملكي افراد در سال 93 در مقايسه با رشد ارزش ساير كالاها و خدمات، 9 درصد كاسته شده است.

در تحليل اين اعداد و ارقام مي‌توان گفت كه گروهي كه سال گذشته با هدف سوداگري و سرمايه‌گذاري اقدام به خريد آپارتمان كردند نه تنها در پايان سال، به لحاظ اسمي، ريالي از بابت افزايش قيمت، سود به دست نياوردند كه حدود يك‌دهم از ارزش واقعي دارايي‌شان نيز كم شده است.

 آينده سطح كهنه قيمت‌ها
پيام دومي كه معدل قيمت مسكن سال 93 در بطن خود دارد متوجه تقاضاي مصرفي است. اين گروه كه سراسر پارسال به انتظار كاهش بيشتر قيمت، از خريد صرف‌نظر كرد، هم‌اكنون مي‌تواند با نرخ‌هاي فروردين93، آپارتمان معامله كند.

با اين حال آنچه در ابتداي سال جديد بايد مدنظر متعاملين مسكن قرار بگيرد، مسير آتي منحني تغييرات قيمت است. بررسي‌هاي دفتر برنامه‌ريزي و اقتصاد مسكن وزارت راه‌وشهرسازي در اين باره نشان مي‌دهد: موقعيتي كه هم‌اكنون بازار مسكن در آن قرار گرفته است، «نقطه استراحت قيمت» به حساب مي‌آيد. سطح فعلي قيمت مسكن بعد از 21 ماه ريزش، وارد محدوده‌اي شده كه براساس دوره‌هاي تجاري ركود-رونق چند سال گذشته و يكسري پارامترهاي اثرگذار بر آن از جمله نرخ تورم، براي مدتي در همين موقعيت باقي خواهد ماند. نقطه استراحت قيمت مسكن وضعيتي است كه اگر از جانب عوامل برون‌زا، تحريك نشود روند نوسانات قيمت واقعي آپارتمان را لااقل تا نيمه امسال، همچنان در شيب منفي -رشد كمتر از نرخ تورم- نگه مي‌دارد. يكي از اين فاكتورها، سرنوشت نرخ سود بانكي است كه كاهش آن ممكن است به تغيير مسير نقدينگي منجر شود.

مديركل دفتر اقتصاد مسكن در اين باره معتقد است: با توجه به كمبود منابع در بانك‌ها براي پرداخت تسهيلات بلندمدت به بخش‌هايي از جمله بخش مسكن، برنامه تنظيم نرخ سود بايد به گونه‌اي باشد كه اين منابع محدود با خطر پسرفت روبه‌رو نشود. مدير كل اقتصاد مسكن درباره آينده قيمت مسكن نيز گفت: روند تغييرات قيمت واقعي مسكن در تهران از مهر سال92 با رفتن به سطح زير نرخ تورم، حالت كاهشي به خود گرفت و اگر چه در طول اين ماه‌ها، قيمت اسمي در برخي ماه‌ها افزايش يافت اما نرخ رشد نقطه‌اي قيمت مسكن در مقايسه با تورم نقطه به نقطه، همواره كمتر بوده است. از آنجا كه مسير رشد منفي قيمت واقعي مسكن معمولا دو سال به طول مي‌انجامد، انتظار اين است كه تا نيمه امسال، وضعيت فعلي ادامه داشته باشد.

 ماه‌هاي گران و ارزان
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» در سال93، بيشترين سطح قيمت مسكن در خردادماه رقم خورد. در اين ماه، ميانگين ارزش معاملاتي آپارتمان‌هاي مسكوني به مترمربعي 4 ميليون و 350 هزار تومان رسيد.  كمترين سطح قيمت نيز در ماه فروردين اتفاق افتاد كه در آن، ميانگين قيمت هر متر واحد مسكوني فروخته شده در تهران معادل 3 ميليون و 890 هزار تومان شد.  همچنين بيشترين رشد ماهانه قيمت به مقدار 4.6درصد در ارديبهشت و بيشترين افت ماهانه نيز به اندازه 3.7 درصد در فروردين رقم خورد.