آغاز معاملات میلی‌متری مسکن

خريد و فروش سهام مسكن متعلق به اولين صندوق زمين و ساختمان، بعد از 17روز تعليق معاملات اوليه، از روز گذشته در فرابورس آغاز شد.

هم‌اكنون با تشكيل بازار ثانويه براي معامله برگه‌هاي سهام صندوق نسيم، امكان تازه‌اي براي متقاضيان مسكن بابت «پيش‌خريد با كمترين توان مالي» فراهم شده است.

در اين بازار امتياز آپارتمان‌هايي كه از دو هفته پيش ساخت آنها توسط مالك صندوق آغاز شده، به شكل ريزترين واحد سرمايه‌گذاري– يونيت‌هايي به ارزش حداقل 1000 تومان- در قالب برگه‌هاي سهام يا همان يونيت‌هاي صندوق، بين صاحبان امتياز (دارنده اوليه) و متقاضيان جديد (دارنده ثانويه) خريد و فروش مي‌شود.

 با گشايش نماد صندوق نسيم در فرابورس، 15 ميليارد تومان از سهام 60 آپارتمان با قيمت ساخت مترمربعي 4/4 ميليون تومان، به‌صورت يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري در برگه‌هايي با ارزش ريالي كاملا متنوع به بازار عرضه مي‌شود و طرف تقاضا مي‌تواند با خريد اين برگه‌ها، مساحتي از يك واحد مسكوني به اندازه حداقل 250 ميلي‌متر مربع و حداكثر معادل كل يك واحد را پيش‌خريد كنند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، صندوق نسیم به‌‌عنوان اولین صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، نهم شهريور ماه در مراسمي با حضور وزراي اقتصاد و راه‌وشهرسازي راه‌اندازي شد و از همان روز به مدت يك هفته مراحل پذيره‌نويسي آن براي جذب 15ميليارد تومان نقدينگي متقاضيان مسكن و سرمايه‌گذاران، انجام شد.

طبق وعده‌ مسوولان، قرار بود حداكثر سه روز پس از پايان پذيره‌نويسي، اجازه خريد و فروش امتياز سرمايه‌گذاران اوليه– صاحبان 15 ميليارد تومان يونيت‌هاي سرمايه‌گذاري صندوق- در فرابورس صادر شود تا متقاضيان جديد بتوانند با خريد از دارندگان يونيت، در نقش سرمايه‌گذار و سهامدار جديد، وارد پروژه شوند. اما در چند روز گذشته به دلايلي، معاملات ثانويه يونيت‌ها در تعليق بود و نماد نسيم پيش‌از بازگشايي به كما رفته بود! اما از ديروز با مجوزي كه عصر روز گذشته براي نماد صندوق نسيم در فرابورس صادر شد، دارندگان يونيت‌هاي صندوق نسيم كه هر يك معادل مساحتي از يك واحد مسكوني را در قالب سهام يا امتياز صندوق خريداري كرده‌اند، مي‌توانند آن را در فرابورس با قيمتي مشخص به متقاضي جديد واگذار كنند.

در پذيره‌نويسي صندوق نسيم با توجه به قيمتي كه مالك صندوق– شركت وابسته  به بانك مسكن- براي هزينه ساخت آپارتمان‌ها تعيين كرده و همچنين با احتساب حداقل ارزش 1000 توماني هر يونيت سرمايه‌گذاري، حداقل بودجه لازم براي خريد يونيت، معادل يك چهار هزارم مترمربع بود و اكنون در فرابورس، متقاضيان جديد مي‌توانند متناسب با توان مالي و آورده‌ نقدي و همچنين قيمت جديد يونيت‌ها، در بدترين حالت ممكن به صورت ميلي‌متري صاحب سهام مسكن شوند و سپس در طول زمان با پس‌انداز و انجام معامله بيشتر، سهام خود را اضافه كنند.

روز گذشته رئیس اداره عملیات بازار فرابورس اعلام كرد: نماد نسیم با قیمت يك هزار تومان گشایش یافت و هر واحد آن تا 1020 تومان هم معامله شده است. وي دامنه نوسان روزانه این اوراق را به میزان حداکثر 10 درصد اعلام کرد.

صندوق نسيم مسووليت تامين مالي بخشي از هزينه‌هاي ساخت يك برج مسكوني 60 واحدي در منطقه 22 تهران را برعهده دارد. ارزش كل اين پروژه 36 ميليارد تومان برآورد شده كه 15ميليارد آن از سوي سرمايه‌گذاران و مابقي توسط مالك تامين مي‌شود. سرمايه‌گذاران صندوق كساني هستند كه با خريد يونيت‌‌ها– يونيت به هر واحد سرمايه‌‌گذاري صندوق كه حداقل 1000 تومان ارزش دارد گفته مي‌شود و در حكم امتياز سهام صندوق تلقي مي‌شود- از يكسو در تامين مالي پروژه مشاركت كرده‌اند و از سوي ديگر به واسطه اين مشاركت، در نقش پيش‌خريدار، از سود ساخت‌وساز منتفع مي‌شوند. در صندوق نسيم سالي حداقل 26درصد سود تضمين شده است كه با توجه به چشم‌انداز تورم عمومي و همچنين تورم مسكن، ارزش‌افزوده قابل‌توجهي را به اصل سرمايه ‌اوليه سهامداران منتقل مي‌كند.

در چند روز گذشته كارشناسان در خصوص دلایل توقف در اولین مسیر بورسی خرید مسکن، بحث نگراني از سرايت «التهاب موجود در بازار اوراق تسهيلات مسكن» به «بازار تازه‌تاسيس صندوق زمين و ساختمان» را مطرح مي‌كردند. در اين باره گفته مي‌شد، با وضع موجود كه قيمت اوراق تسهیلات مسكن در فرابورس شكل حبابی پيدا كرده است، اگر نماد صندوق نسيم باز شود، احتمال تاثيرپذيري قيمت يونيت‌هاي صندوق از قيمت اوراق وجود دارد كه در اين صورت، توجيه اقتصادي خريد يونيت توسط متقاضيان مسكن در حالتي كه قيمت به سطح كاذب مي‌رسد، كاملا از بين مي‌رود.

در صندوق نسيم با توجه به ارزش كل پروژه و متراژ، قيمت واحدهاي مسكوني در دست ساخت، در مرحله پذيره‌نويسي متري 4 ميليون و 400 هزار تومان براي سرمايه‌گذاران اوليه تمام شده است كه با توجه به حداقل ارزش 1000 توماني براي هر يونيت، افراد با كمترين آورده هزار توماني مي‌توانند صاحب يك‌چهار هزارم هر مترمربع از اين پروژه شوند. حال چنانچه در جريان مبادله واحدهاي سرمايه‌گذاري صندوق در بازار ثانويه (فرابورس)، نرخ‌ها هيجاني شود، قيمت كاذب در يونيت‌ها ايجاد مي‌شود. با احتساب اين نگراني، ظاهرا تعلل عمدي در گشايش نماد نسيم وجود داشته است.

هم‌اکنون قیمت هر فقره اوراق وام خرید مسکن از حدود 40 هزار تومان سال گذشته به مرز 100هزار تومان رسيده و اين قيمت، یک‌پنجم ارزش وام خرید 45 میلیون تومانی را می‌بلعد!

روز گذشته، درباره علت تاخير در صدور مجوز خريد و فروش امتياز صندوق نسيم، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس به «دنياي‌اقتصاد» اعلام كرد: مشکل خاصی در بازگشایی نماد این صندوق وجود ندارد و هم‌اكنون بازار ثانويه اين صندوق راه‌ افتاده است.

 سه تفاوت صندوق با اوراق مسكن
ایوب باقرتبار، در حالی هر گونه آثار منفی التهاب در بازار اوراق حق تقدم برای دریافت وام خرید مسکن بر قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق نسیم را رد می‌کند که برای این استدلال خود، سه‌دلیل عمده را توضیح می‌دهد. به گفته وی، مصرفی بودن اوراق حق تقدم وام خرید مسکن در برابر سرمایه‌ای بودن خرید سهام صندوق نسیم، ماهیت این دو را به کلی با هم متفاوت کرده است و بنابراین نباید بابت ایجاد التهاب در قیمت سهام صندوق نسیم، نگرانی خاصی وجود داشته باشد.

مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس گفت: نماد معاملاتی صندوق سرمایه‌گذاری نسیم باز شده و دارندگان یا متقاضیان یونیت‌های سرمایه‌ای، می‌توانند نسبت به خرید و فروش سهام این صندوق اقدام کنند.

وي اظهار کرد: ماهیت اوراق وام خرید مسکن با یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق نسیم متفاوت است. به این صورت که اوراق حق تقدم به خاطر وجود تقاضای زیاد مصرفی، در حال حاضر با افزایش قیمت مواجه شده است؛ این در حالی است که یونیت‌های صندوق نسیم حالت سرمایه‌ای دارد و بر خلاف قیمت اوراق که تحت تاثیر عرضه و تقاضا قیمت‌گذاری می‌شود، قیمت سهام صندوق نسیم تحت تاثیر سه عامل مهم قابل کنترل است.

وی توضیح داد: تعیین بازارگردان در ارکان صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان، به همین منظور برنامه‌ریزی شده است؛ چراکه وظیفه بازارگردان در اصل تخمین نقدشوندگی یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق و محدود کردن دامنه نوسان قیمت‌ها است.

 تب اوراق به صندوق منتقل نمي‌شود؟
مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس یادآور شد: نباید فراموش کنیم که هدف اصلی از راه‌اندازی صندوق‌ها، تامین مالی پروژه‌های ساختمانی و راهگشایی برای سازندگان و مالکان زمین است که به دلیل نداشتن توان مالی قادر به ساخت و ساز نیستند به همین علت حتی اگر در جریان خرید و فروش یونیت‌های سرمایه‌ای قیمت‌ها تا حدی نوسانی هم شود خللی در هدف اولیه ایجاد نخواهد شد، ضمن اینکه تاثیر این ساخت‌و‌سازها بر بازار مسکن به صورت غیرمستقیم و از طریق افزایش عرضه خواهد بود.

 باقرتبار در توضیح سه عامل موثر در کنترل قیمت یونیت‌های سرمایه‌ای صندوق‌های سرمایه‌گذاری، خاطرنشان کرد:  ارزش ذاتی یونیت‌ها را چشم‌انداز بازار مسکن و ساختمان و همچنین پیش‌بینی اولیه‌ای که از توجیه اقتصادی و میزان سود نهایی پروژه تعریف می‌شود، تعيين مي‌كند. وی ادامه داد: با توجه به اینکه تخمین‌های موجود سود سالانه 25 درصد را برای صندوق نسیم پیش‌بینی کرده است خریداران و فروشندگان این سهام بر مبنای ارزش ذاتی و سود پیش‌بینی شده، واحدهای سرمایه‌ای را معامله می‌کنند و اگر دارندگان سهام قیمت بالاتری را تعیین کنند خریداری برای این یونیت‌ها پیدا نخواهد شد.

باقرتبار افزود: از سوی دیگر با توجه به ماهیت سرمایه‌اي صندوق‌ها، افراد حرفه‌ای‌تری وارد بازار معاملات آن می‌شوند که همین عامل نیز مانع از تعیین قیمت‌های غیرواقعی برای این یونیت‌ها می‌شود، اما در بازار اوراق مسكن، تقاضاي مصرفي به خاطر نيازي كه دارد، اقدام به خريد اوراق حتي با قيمت كاذب مي‌كند و در اين بازار خريد زمان با قيمت بالاتر، ارجحيت دارد به تاخير در خريد با قيمت پايين‌تر.