واکنش بساز و بفروش‌ها به کاهش قیمت

 مالكان آپارتمان‌هايي كه در دو سال گذشته تحت‌تاثير بازار گرمي بسازوبفروش‌هاي متقاضي ملك‌كلنگي، فضاي‌سكونتي نه‌چندان سالخورده‌شان را در اختيار عوامل تخريب ساختمان گذاشتند تا حداكثر ظرف مدت 18ماه صاحب واحد نوساز و بزرگ‌تر از قبل شوند، به زودي با خسارت سنگين ناشي از رفتار تازه شركاي خود مواجه خواهند شد.

بسازوبفروش‌ها در محله‌هايي از تهران كه تخريب و نوسازي ساختمان‌هاي مسكوني ميانسال در آنجا به نوعي رقابت درون‌محله‌اي تبديل شده، هم‌اكنون سرعت ساخت‌وساز را عمدا كند كرده‌اند تا سر فرصت درباره خسارتي كه روند كاهشي قيمت ‌مسكن به سودشان وارد مي‌كند، تصميم بگيرند!

اين سازند‌‌ه‌ها كه در نيمه‌اول امسال ركورد زماني تخريب‌ساختمان و احداث سازه‌جديد را از نرخ طبيعي 15 تا حداكثر 24ماه، به حدود 11ماه كاهش داده بودند، اخيرا فعاليت در ساختمان‌هاي در حال‌احداث را به حالت نيمه‌تعطيل درآورده‌اند.

هم‌اكنون در برخي ساخت‌وسازهايي كه سازه در مرحله ناز‌ك‌كاري قرار دارد، كار كلا تعطيل شده است و در ساختمان‌هايي كه تازه عمليات فونداسيون يا سقف‌زني آغاز شده، سرعت به يك‌دوم رسيده است. سال گذشته از آنجا كه بازار شاهد افزايش ماهانه قيمت‌مسكن بود، بسازوبفروش‌ها در سرعت تعريف و بهره‌برداري از پروژه‌هاي مسكوني در تهران افزايش چشمگيري اعمال مي‌كردند تا در يك زمان ثابت، از طريق آپارتمان‌سازي بيشتر، سود حاصل از سرمايه‌گذاري در اين بخش را براي خود افزايش دهند.

طبق آمار بانك‌مركزي در سال 91، ميزان سرمايه‌گذاري سازنده‌هاي مسكن در بخش «تكميل» ساختمان‌هاي مسكوني در حال‌ساخت در كشور و در تهران به ترتيب 198 و 219 درصد نسبت به سال 90 افزايش پيدا كرد. اما در نيمه‌دوم امسال از آنجا كه چشم‌انداز سود فروش آپارتمان قابل‌‌تامل نيست، نه‌تنها تقاضا از طرف بسازوبفروش‌ها براي مشاركت با مالكان كاهش پيدا كرده كه در تكميل پروژه‌‌هايي كه سال گذشته در قالب مشاركت كليد خورده بود نيز اختلال به‌وجود آمده است.

در جريان كاهش قيمت مسكن طي ماه‌هاي اخير، دامنه افت قيمت واحدهاي نوساز بيشتر بوده و همين موضوع نگراني بسازوبفروش‌ها را از فرجام ساختمان‌هايي كه به زودي آماده عرضه به بازار مي‌شود، افزايش داده و باعث اقدام عمدي برخي از اين گروه براي توقف مراحل تكميل شده است.

قابل‌كنترل توسط شهرداري
در اين ميان گشت شهربان وابسته به شهرداري‌هاي مناطق كه هفتگي از ساخت‌وسازها در محله‌ها بازديد مي‌كند مي‌تواند به‌واسطه آنچه در متن پروانه ساختماني بابت پرهيز از توقف عمدي فعاليت، قيد شده است، جلوي كندكاري بسازوبفروش‌ها را بگيرد و مانع آن شود، البته مشروط به اينكه از طرف نهادهاي نظارتي، اين ماموريت ذاتي به شهرداري ‌تهران تكليف شود.

در حال حاضر اگر چه پليس‌ساختمان وابسته به شهرداري‌تهران در محله‌هايي كه بيشترين ساخت‌وساز در آنها جريان دارد، گشت‌هاي روزانه انجام مي‌دهند، اما به نظر مي‌رسد عمده ماموريت پليس‌ساختمان بررسي و ثبت تخلفات ساختماني همچون اضافه‌بنا، تغييركاربري يا پيش‌آمدگي نماي ساختمان‌ها باشد و شايد كمتر به سرعت ساخت‌وساز و مقايسه روند موجود با سرعت ماه‌هاي گذشته توجه شود.

در ساخت‌وساز‌هاي مشاركتي در تهران فرمول محاسبه سهم سازنده و مالك ساختمان تخريب‌شده از تعداد واحدهاي نوساز، از 40درصد-60درصد در سال‌هاي قبل به 30درصد به 70درصد در سال91 تغيير پيدا كرد. علت بيشترشدن سهم مالك، افزايش ارزش‌ زمين بود كه باعث شد سهم مالكان به خاطر قيمت‌زمين در مقابل سهم سازنده به خاطر كمتربودن هزينه‌ساخت، بيشتر شود.

با سهم جديد مالكان در پروژه‌هاي مشاركتي، به‌طور متوسط مالك يك واحدمسكوني با هر مقدار متراژ مساحت، مي‌تواند بين 5/1 تا 2 برابر آنچه پيش‌از تخريب صاحب آن بوده را بعد از نوسازي و تحويل ساختمان، مالك شود به طوري‌كه در برخي پروژه‌ها، دو واحد مسكوني به يك نفر مي‌رسد و در برخي ديگر، مساحت واحد جديدتر براي آن فرد بزرگ‌تر مي‌شود.

تبديل ملك كنوني افراد به دارايي بزرگ‌تر در جريان تخريب و نوسازي ساختمان‌ها، بازار مشاركت‌درساخت را طي سال‌هاي اخير در تهران گرم كرده بود، اما به‌واسطه حركت تازه بسازوبفروش‌ها، بعيد است در ما‌ه‌هاي آتي، مشاركت‌كنندگان پروژه‌هاي قبلي بتوانند به سلامت از اين بازار خارج شوند. بسازوبفروش‌ها اگر چه براي شروع پروژه‌هاي مشاركتي با تك‌تك مالكان يك ساختمان‌ قرارداد منعقد مي‌كنند، اما همين افراد در زمان مقتضي به عناوين مختلفی همچون نبود مصالح‌ساختماني، ورشكستگي و... پروژه‌ را با تاخير روبه‌رو مي‌كنند.

در اين ميان، رسمي نبودن برخي قراردادهاي مشاركتي و اكتفاي شركا به امضای قرارداد مشاركت‌درساخت در بنگاه‌ها بدون قطعي‌كردن آن در دفترخانه‌ها باعث مي‌شود حق‌وحقوق و همچنين تعهد طرفين به يكديگر آنچنان قابل‌استناد و پيگيري نباشد. بررسي‌هاي ميداني در تهران نشان مي‌دهد: طي 4 ماه اخير بيشترين فشار كاهشي در قيمت مسكن متوجه آپارتمان‌هاي نوساز شده، طوري‌كه كاهش متوسط 11 تا 15 درصدي قيمت مسكن براي نوسازها به مراتب بيشتر از اين رقم بوده است.

در محله‌هايي از تهران كه تابستان سال گذشته متوسط قيمت واحدمسكوني نوساز مترمربعي 6 ميليون تومان بود، هم‌اكنون اين نرخ به كمتر از 5/4 ميليون تومان رسيده است.

هر چند در پروژه‌‌هاي مشاركتي، سهم طرفين و قيمت فروش واحد به مالكان از زمان شروع به تخريب مشخص مي‌شود، اما سهم بسازوبفروش از مابقي واحدهاي مسكوني آن پروژه است كه سود نهايي را براي سازنده رقم مي‌زند. قيمت اين بخش از واحدها – سهم بسازوبفروش- امروز در مقايسه با سال گذشته به طرز قابل توجهي كاهش پيدا كرده است. هم‌اكنون با كندشدن سرعت ساخت‌وساز، از يك‌طرف پيش‌خريداران نگران زمان تحويل واحد خود هستند و از طرف ديگر سازنده‌ها به انتظار تغيير مسير قيمت نشسته‌اند.

 اين در حالي است كه طبق پيش‌بيني‌هايي كه درباره آينده كوتاه‌مدت بازار مسكن وجود دارد، قيمت‌ها حداكثر ثابت خواهند بود، اگر كاهش تورم سطح قيمت‌مسكن را دوباره پايين‌تر نكشد! به اين ترتيب سود مورد انتظار بسازوبفروش‌هايي كه ساختمان‌هاي در حال ساخت را به صورت نيمه‌كاره رها كرده‌اند در ماه‌هاي آتي هيچ تغييري نمي‌كند.

توصيه اقتصادي به بسازوبفروش‌ها
كارشناسان اقتصادي در اين باره توصيه مي‌كنند: در اين مقطع اگرچه قيمت مسكن كاهش پيدا كرده اما در مقابل، هزينه‌ نهاده‌هاي توليد مسكن از جمله مصالح‌ساختماني نيز در مقايسه با دو سال گذشته به شدت پايين آمده است؛ بنابراين چنانچه بسازوبفروش‌ها با تكميل و تحويل واحدهاي مسكوني، در ماه‌هاي باقيمانده از سال92 پروژه‌هاي جديد تعريف كنند، اين بار قيمت تمام‌شده نيز همچون قيمت فروش براي آنها كاهش پيدا مي‌كند و عملا سود نهايي حاصل از پروژه‌هاي فعلي و پروژه‌هاي جديد متعادل خواهد شد.