بازار سرنوشت‌ساز انتخابات آمریکا

بسته سیاستی جداگانه ترامپ و کلینتون برای مهم‌ترین بخش اقتصاد آمریکا، به‌دلیل آنچه «نقطه ریز مشترک در نگاه متضاد این دو نامزد ریاست‌جمهوری به بازار مسکن» عنوان می‌شود، سایر وعده‌های انتخاباتی نامزدها را تحت‌الشعاع قرار داد. کاندیداهای اصلی حزب دموکرات و جمهوری‌خواه اخیرا هرکدام سه برنامه روشن برای بخش مسکن اعلام کرده‌اند که یکی از آنها «مشترک» -و البته قابل انتظار از هر کاندیدای ریاست‌جمهوری در آمریکا- است اما مابقی برنامه‌ها از جهت‌گیری کاملا متفاوت دو نامزد نسبت به بازار املاک و فعالان آن حکایت می‌کند.

این برنامه‌ها به‌خاطر وضعیت نه‌چندان عادی بازار مسکن آمریکا، به‌شدت از جانب هواداران و اقشار مختلف در این کشور تعقیب و رمزخوانی می‌شود. هیلاری کلینتون نامزد دموکرات، سیاست خود برای بازار مسکن را بر «حمایت از طبقه ضعیف و متوسط جامعه اجاره‌نشین و متقاضی خرید مسکن» پایه‌ریزی کرده و برای تحقق آن، دو برنامه شامل «ساخت‌وساز خانه‌های ارزان‌قیمت در مناطق توسعه‌یافته شهرها» و همچنین «پرداخت مبالغ بلاعوض برای کمک هزینه خرید یا اجاره مسکن کم‌درآمدها» تدوین کرده است که قصد دارد در صورت برنده‌شدن در انتخابات نوامبر، مجموعه آنها را تحت‌عنوان طرح «خانه‌دار شدن» اجرایی کند.

اما نامزد رقیب از حزب جمهوری‌خواه، نه‌تنها هنوز طرح مشخص و قابل بیانی برای تامین مسکن آمریکایی‌ها رونمایی نکرده که در کلی‌گویی‌های خود، طیف سرمایه‌دارها و سفته‌بازهای ملکی را در اولویت قرار داده است. دونالد ترامپ برخلاف آنچه درباره تجربه موفق او در زمینه تجارت و پیش‌بینی‌های اقتصادی گفته می‌شود، در کارنامه‌ آینده‌نگری‌اش از اوضاع اقتصاد آمریکا، یک نمره منفی دارد که به «تشخیص غلط درباره حباب مسکن سال‌های 2009-2008» مربوط است. ترامپ درست در آستانه ورشکستگی زنجیره‌ای موسسات وام مسکن، بانک‌ها و سایر شرکت‌های مالی (سال 2006) در یک برنامه ویدئویی، وضعیت بازار املاک آمریکا را عادی توصیف می‌کند!

با این حال، کلی‌گویی‌های این نامزد جمهوری‌خواه درباره بسته‌ای که برای بازار مسکن در نظر گرفته است، مشخص می‌کند، ترامپ اعتقاد آنچنانی به حمایت متمرکز و مستقیم از اقشار ضعیف و متوسط بازار مسکن ندارد و در عین حال محدودیتی هم برای خریدهای سرمایه‌ای ملک قائل نیست. ترامپ دو برنامه شامل «حذف سازمان مسکن و توسعه‌شهری با نیت جلوگیری از اتلاف بودجه خانه‌های ارزان» و «افزایش سقف معافیت مالیاتی حقوق‌بگیران» برای بخش مسکن مطرح کرده است که اولی در عمل باعث از بین رفتن هسته تصمیم‌گیر و اقدام‌کننده در دولت برای برنامه‌های حمایتی مسکن خواهد شد و دومین برنامه، وابستگی خریداران مسکن به نقدینگی را در مقابل سیاست وام، افزایش می‌دهد.

دو نامزد، با بیان یک برنامه مشترک، قصد کاهش نرخ سود تسهیلات خرید مسکن را دارند و وعده داده‌اند یک چهارم مبلغ سود در پروسه بازپرداخت اصل و فرع تسهیلات (یک چهارم فرع پول) را برای وام‌گیرنده‌ها کاهش می‌دهند. در آخرین نظرسنجی از برخی ایالت‌ها درباره میزان مقبولیت نامزدهای ریاست جمهوری در جامعه اجاره‌نشین و متقاضی مسکن، حزب دموکرات از این منظر، سبقت گرفته طوری‌که خوش‌بینی‌ آمریکایی‌ها به خانه‌دارشدن در دولت کلینتون به مراتب بیشتر است. اما در مقابل، احتمال برد ترامپ در انتخابات، باعث نگرانی اجاره‌نشین‌ها بابت جهش قیمت مسکن شده است.

بازار مسکن آمریکا، بازار دو لبه برای اقتصاد این کشور به حساب می‌آید. تجربه چند 10 سال گذشته بخش مسکن در این کشور نشان داده، این بازار به همان اندازه که توانسته در تقویت قدرت خرید مسکن، رونق بخشی به سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی و افزایش رفاه خانوارها از طریق تسهیل خانه‌دار شدن کمک کند، قابلیت آن را داشته برای سه طیف مردم آمریکا، بانک‌ها و کل اقتصاد جهان، دردسر و رکود عمیق درست کند.

آمریکا سومین بازار بزرگ تسهیلات رهنی (وام خرید مسکن) در جهان است به‌طوری‌که تا 70 درصد تولید ناخالص داخلی این کشور، تسهیلات خرید مسکن به متقاضیان پرداخت شده است. بخشی از منابع این تسهیلات از طریق تنزیل وام‌های اولیه توسط موسسات مالی دولتی همین کشور و سایر کشورها تامین می‌شود. بنابراین نوسانات شدید قیمت مسکن و بروز رکود شبیه آنچه در سال 2008 در آمریکا رخ داد و به ناتوانی وام‌گیرنده‌ها در پرداخت به موقع تسهیلات منجر شد، می‌تواند برای مجموعه اقتصاد آمریکا، بحران ایجاد کند. از این منظر، شهروندان آمریکا به نوع سیاست‌ نامزدهای انتخاباتی برای بخش مسکن، حساسیت‌ بیشتری نسبت به سایر وعده‌ها دارند. در حال حاضر بازار مسکن آمریکا به‌خصوص در حوزه اجاره، با شرایط سخت و متورم دست به گریبان است.

از یکسو نرخ مالکیت مسکن از 69 درصد در سال 2004 به 63‌درصد کاهش پیدا کرده و از سوی دیگر سهم اجاره‌بها در سبد هزینه خانوارها به 30 درصد رسیده است که 5 واحد درصد بیش از حد معمول است. نیمی از اجاره‌نشین‌ها با فشار هزینه‌ای روبه‌رو هستند و 25 درصد دیگر، متحمل فشار شدید شده‌اند. کارشناسان اقتصادی در آمریکا می‌گویند: 10 سال اخیر جزو سخت‌ترین دوره متقاضیان مسکن از سال 1990 تاکنون بوده است و مردم آمریکا توقع دارند دولت جدید، گشایش اساسی در این بازار به‌وجود آورد.

وعده‌های نامزدهای انتخابات آمریکا در حوزه مسکن
هر دو حزب دموکرات و جمهوری‌خواه در برنامه‌هایشان کاهش مالیات وام مسکن را وعده داد‌ه‌اند. این موضوع کمک می‌کند که صاحبان مسکن آن بخش از درآمدهای خود را که مالیات به آن تعلق می‌گیرد کاهش‌دهند و این کار را از طریق کاهش سود در وام‌هایی که تا یک میلیون دلار است انجام ‌دهند. به بیان ساده این به معنای 2500 دلار پس‌انداز برای بسیاری از مالکان قشر متوسط است که هم‌اکنون پرداخت 10 هزار دلار سود را پذیرفته‌اند. هیلاری کلینتون، وزیر خارجه سابق آمریکا و نامزد فعلی ریاست‌جمهوری آمریکا از حزب دموکرات، برنامه‌ای برای تسهیل شرایط خانه‌دار شدن، ارائه کرده‌است.

او در یکی از طرح‌هایش با 25 میلیارد‌ دلار سرمایه‌گذاری قصد دارد کاری کند که اقشار کم‌‌درآمدی که مشتاق خانه‌دار شدن هستند، به خانه‌های خودشان نقل مکان کنند. او متعهد شده است به افرادی که درآمدشان کمتر از متوسط درآمد محل زندگی‌شان است بیش از 10هزار دلار برای ودیعه خرید خانه، کمک کند. بودجه‌های تطبیقی در واقع بودجه‌هایی است که مطابق با شرایط موجود در دسترس قرار می‌گیرد تا به مصارف امور خیریه و عام المنفعه برسد. این برنامه تغییر بزرگی محسوب می‌شود، زیرا او متعهد شده است که بودجه این طرح را به وسیله افزایش مالیات شرکت‌های مالی، تامین کند. او همچنین در طرح دیگری وعده داده‌است که تعداد ملک‌های ارزان در مناطق خوب را افزایش‌دهد. مناطق خوب مناطقی هستند که مدارس خوب و موقعیت‌های شغلی بیشتری در آنها وجود دارد. همچنین کلینتون می‌خواهد با استفاده از اعتبارات مالیاتی به نیازمندان در پرداخت اجاره‌بهای ماهانه و صرفه‌جویی در هزینه‌ها در جهت خرید خانه کمک کند. کلینتون در واقع قصد ندارد نرخ مالیات‌ها را به‌طور کلی افزایش دهد، تنها افرادی (حقیقی و حقوقی) که درآمدی بالای 5میلیون دلار دارند نرخ پرداخت مالیاتشان افزایش پیدا خواهد کرد.

نماینده حزب جمهوری‌خواه، یک تاجر موفق است، کسی است که می‌داند در بازار املاک و مستغلات چگونه ممکن است پولی به دست‌آورد یا از دست داد. ترامپ قصد دارد در سیاست‌های خود حتی یک سنت از افراد مجردی که درآمدشان مشمول مالیات می‌شود مالیات نگیرد تا زمانی‌که سقف درآمدشان به 25هزاردلار برسد. این رقم برای افراد متاهل 50 هزار دلار است. بعد از آن به درآمدمازاد بر 25 هزار دلار برای افراد مجرد و 50هزار دلار برای افراد متاهل 10درصد مالیات تعلق می‌گیرد. در مرحله بعد برای افراد مجردی که سقف درآمدهایشان به 100هزار دلار رسیده و برای افراد متاهلی که سقف درآمدهایشان به 200هزاردلار رسیده است، نرخ مالیات به 20 درصد افزایش می‌یابد. در نهایت کسانی که حقوقشان بیش از این مقدار‌ شود باید 25 درصد مالیات بپردازند.

این سیاست 5هزار دلار برای کسانی که سقف درآمدشان 85 هزار دلار است ذخیره می‌کند و 8 هزار دلار برای کسانی که سقف درآمدشان 148 هزار دلار است، پس‌انداز خواهد کرد که مبلغ قابل توجهی است، اما به هرحال این سیاست برای طبقه متوسط جامعه ممکن است خیلی سودمند نباشد و همچنین باعث بالا رفتن نرخ سود وام مسکن‌شود، اگرچه که مردم برای خرید خانه، پول نقد بیشتری در جیب‌هایشان خواهند داشت که خود ممکن است باعث افزایش قیمت مسکن نیز شود. ترامپ همچنین در برنامه‌هایش از حذف سازمان مسکن و توسعه شهری صحبت کرده‌است. زیرا این سازمان به اعتقاد وی قسمت زیادی از بودجه خانه‌های ارزان را با مدیریت نامناسب و اتلاف منابع از دست داده‌است.

همچنین به تازگی ویدئویی از دونالد ترامپ منتشر شده‌است که مربوط به سال 2006 قبل از بحران اقتصادی و سقوط بازار مسکن است. از او در این ویدئو در مورد احتمال ترکیدن حباب مسکن سوال می‌کنند و می‌گوید: «امیدوارم که چنین اتفاقی بیفتد زیرا کسانی مانند من که جیب‌های پرپولی دارند، می‌توانند در آن زمان از هرچیزی هر تعدادی که می‌خواهند، بخرند.» و پیش‌بینی کرده بود که هرگز در آمریکا چنین اتفاقی نمی‌افتد ولی کمی بعد بازار مسکن سقوط کرد و میلیون‌ها انسان خانه‌هایشان را از دست دادند. این گفته‌های ترامپ جنجال‌های زیادی به پا کرده‌ و از جانب کمپین هیلاری کلینتون انتقاد‌های زیادی به ترامپ وارد شده‌است.

او به‌تازگی در جهت توجیه این مساله گفت: «این نوعی تفکر است که کشور به آن احتیاج دارد. مردم باید بتوانند در شرایط بحرانی، بهترین نتیجه را بگیرند. من بیشترین درآمدم را زمانی به دست آورده‌ام که بازار در شرایط بدی بوده است.» او همچنین در سال 2015 به مجله نشنال جئوگرافیک گفته بود که طی این سال‌ها حباب مسکن را پیگیری کرده و به نظرش در حال حاضر مسکن بسیار گران است و زمان مناسبی برای خرید خانه نیست. او در عین حال گفت که قیمت‌ها در حال بالا رفتن هستند.

مردم آمریکا چه می‌گویند؟
براساس تحقیقات انجام شده در شهر ارواین در ایالت کالیفرنیا، 21درصد آمریکایی‌ها گفته‌اند که سیاست‌های کاندید‌اها در مورد بخش مسکن و مالیات‌ها تاثیر زیادی بر انتخابشان دارد. در این شهر59درصد طرفدار حزب دموکرات و 39درصد هوادار جمهوری‌خواهان هستند. 37درصد از دموکرات‌ها اعتقاد دارند که خانه‌های ارزان در اولویت هستند و 34 درصد آنها بهره پایین را در اولویت می‌دانند. براساس تحقیقات دیگری که به صورت آنلاین طی دو روز بین حدود دو هزار آمریکایی انجام شد، 47درصد دموکرات‌ها اعتقاد دارند که با روی‌کار آمدن ترامپ قیمت خانه افزایش پیدا خواهد کرد و 38درصد جمهوری‌خواهان همین نظر را در مورد کلینتون دارند.

در این نظرسنجی گذشته از طرفداران حزب‌ها، از جوانان بین 18تا34 سال، مجرد و متاهل و گروه مستقل نیز نظرسنجی شده‌است. در نهایت مشخص شد که تعداد بیشتری از مردم اعتقاد دارند که روی کار آمدن ترامپ باعث بالا رفتن قیمت مسکن می‌شود.